09/04/2018
夫婦擁兩舊樓揸430萬現金 想再買黃埔三房 入得市未？
【HK】讀者來信請教諗sir買樓問題，想知現在可否入市，達到一生三宅 。
本人37歲，全職主婦；丈夫46歲，月入11.5萬。育有兩名小朋友 ，分別8歲和6歲，兩人均入讀私校。 資產方面，手頭現金430萬元；九龍區52年樓齡舊樓，市值1,000萬元，月租22,000，沒有按揭。
另30年樓齡港島單幢樓，市值600萬元，月租15,000元，沒有按揭。 現租住港島三房單位，月租31,000元，每月可儲70,000元（包括租金收入）。 由於有感正步入中年，加上上有高堂，下有兒女，故未敢作出太進取投資策略。
鑒於兒女將入讀九龍區小學，故希望投資黃埔花園細三房作自住，目標價1,000萬元。 明白沒有人能預知樓市走勢，但希望諗sir能指點，究竟現在可否入市，達到一生三宅。
答：買黃埔三房 身家唔同做法不同
讀者想問依家可否入市，此等題目浪費時間。一間黃埔三房，超級富豪每日都可以買，那怕是後市升跌，身家唔同，當然有不同做法。
讀者應知做好買樓budgeting及計出借貸力之重要性，不應只一味問買不買好。 讀者先生一份糧養全家，借貸力為1,489萬（115,000/10,000 x 50% x 2.59*），理想做法是將借貸力在旺市用少於一半，即讀者有借錢空間。
惟有問題要留意，絕不要因過去在樓市獲利豐厚而側重港樓投資。 問題為樓齡52年樓的九龍舊樓，下手接貨者連做廿年按揭都有問題，估計市值在跌市會快調，要在下波跌市前換走，莫因於跌市時有價無市而令流動性受損。
至於港島600萬元單幢樓，每年只收18萬元租亦差強人意，不過都係處理52年樓先。
除非閣下是土地策發會成員或田生老闆，否則咪多諗應否留52年樓博收購。堅的資訊，絕不會有人免費同你分享。
分時間入手兩間樓
將港島單幢樓按至五成，套300萬元、九龍樓賣走套1,000萬元，其實賣52年樓未必如想像中易，就當九龍塘的舊樓，亦要些時間先可以出貨，當然如果喺正名校對面就例外。
將套到的1,000萬元分時間入手兩間價值500餘萬元、30年樓齡下之屋苑樓。改善一是樓齡低了，樓房不會因可抵押力失去而快跌價；改善二是拆成兩注，可選擇揸一半去減磅都得，增靈活性。
由於夫婦要共hold三間樓，預定要煩15%印花稅問題。由於是「分時間入手兩間樓」，太太可在入手第一間樓之後，利用聯權契的等點，將業權按每次三分之一的方式轉給丈夫。
可考慮新世界直債
由於夫婦之間業權轉名行舊稅制，即200萬之下只需打100元印花稅，假設太太入第一間約600萬元樓之後，分三次將業權轉給丈夫，自己又可變回自由身，再次以免15%印花稅買第二間。
由賣樓到再買期間，1,000萬元資金可以入保本之直債，收息101有教授。未睇中樓可收息，睇中可以賣走。 可考慮富衛保險發出之直債，到期日2022年1月，票息6.25厘；亦可考慮新世界發展（00017）之直債，票息5.75厘。
不一定要選上述兩債，只係作為例子，但有一點肯定的是，有1,000萬元，要收60萬元息一年唔難。識咁做，重好過日日返工做到死。
以前筆者在銀行處理過一個剛中六合彩頭獎的客，他自己想先還債再買的士車牌，但他老婆想買份大額保險俾個女。
其實兩件事都錯，不過為了銀行賺多D錢同埋積些福德比佢個女，梗係叫佢買保險啦，仲要係N年都唔拎得出來果隻。
