23/09/2026
Visa Investisseur au Panama : derrière les 300 000 dollars pour un achat "neuf", un changement de stratégie.
Le Panama vient de modifier en profondeur son régime d’Inversionista Calificado, le fameux visa permettant à un investisseur étranger d’obtenir la résidence permanente sur la base d’un investissement qualifié.
Avec le Décret exécutif n°17 du 8 septembre 2026, le gouvernement affiche une ambition claire : attirer davantage de capitaux étrangers, mais surtout orienter ces capitaux vers des investissements jugés plus utiles à l’économie panaméenne.
Et derrière l’annonce d’un seuil ramené à 300 000 dollars pour certains biens immobiliers neufs, se joue une transformation beaucoup plus importante du modèle.
300 000 dollars dans le neuf : une porte qui s’ouvre… mais pas pour tout le marché
La réforme fixe à 300 000 dollars l’investissement minimum dans un bien immobilier neuf, en première vente.
En revanche, le seuil reste fixé à 500 000 dollars pour un bien immobilier de seconde vente.
Cette différence n’est pas anodine.
Elle traduit une volonté de favoriser les investissements qui alimentent directement le marché de la construction : promoteurs, architectes, entreprises, matériaux, services, emplois et activité économique locale.
Autrement dit, le Panama ne cherche plus seulement à attirer un investisseur qui achète un bien immobilier.
Il cherche à orienter l’argent de l’investisseur vers la production économique.
Le message envoyé aux investisseurs est clair.
Le nouveau dispositif crée donc une différence importante entre acheter dans le marché existant et financer indirectement la création de nouveaux actifs immobiliers.
Pour un investisseur international, la question n’est plus simplement :
« Combien dois-je investir pour obtenir la résidence ? »
Elle devient :
« Dans quel type d’investissement mon capital doit-il être placé pour répondre aux nouvelles règles ? »
Cette nuance pourrait avoir des conséquences importantes sur le choix des programmes immobiliers, la demande adressée aux promoteurs et, plus largement, sur le marché de l’immobilier destiné aux investisseurs étrangers.
Le gouvernement veut aussi sécuriser davantage les opérations.
Le nouveau décret encadre également les situations dans lesquelles l’investisseur utilise une promesse de vente.
Si la transaction n’aboutit pas pour une raison imputable au promoteur, l’investisseur dispose de mécanismes permettant de remplacer son investissement par une autre modalité autorisée, sous certaines conditions et dans des délais précis.
Le décret prévoit notamment un délai pouvant aller jusqu’à 180 jours ouvrables dans cette situation et encadre strictement la possibilité de remplacer une promesse de vente. La période pendant laquelle le statut peut reposer uniquement sur des promesses de vente ne peut en principe pas dépasser trois années cumulées.
Cette précision est essentielle pour les investisseurs qui achètent dans des projets immobiliers encore en développement.
Et si l’immobilier n’était pas la seule opportunité ?
Autre changement majeur : le décret maintient et précise les possibilités d’investissement de 500 000 dollars dans le marché des valeurs mobilières panaméen.
Les investissements doivent être réalisés à travers une maison de valeurs autorisée et le capital doit être maintenu pendant une période minimale de cinq ans, selon les modalités prévues par le décret.
Le nouveau régime prévoit également une possibilité d’investissement par dépôt à terme auprès de la Banco Nacional de Panamá ou de la Caja de Ahorros, avec un minimum de 500 000 dollars.
Le Panama élargit donc son dispositif : immobilier neuf, immobilier de seconde vente, marché financier et dépôts bancaires.
Une réforme qui pose une question fondamentale.
Cette réforme est présentée par le gouvernement comme un moyen de rendre le programme plus compétitif tout en augmentant son impact économique.
Les chiffres communiqués par le MICI montrent d’ailleurs une progression du programme : entre juillet 2025 et juin 2026, 268 certificats auraient été délivrés, correspondant à 113,6 millions de dollars d’investissements, contre 193 certificats et plus de 90,1 millions lors de la période précédente.
Mais derrière ces chiffres se trouve un enjeu beaucoup plus large.
Le Panama est-il simplement en train de modifier les conditions d’un visa, ou de redéfinir le type d’investisseur qu’il souhaite attirer ?
La réponse semble se trouver dans la structure même du nouveau décret.
Le pays veut du capital étranger, mais il cherche de plus en plus à orienter ce capital vers des secteurs capables de produire de l’activité économique, de soutenir de nouveaux projets et de générer des emplois.
Pour les investisseurs européens, le calcul change.
Pour les Européens qui envisagent le Panama comme destination de résidence, d’investissement ou de diversification patrimoniale, cette réforme mérite donc une analyse beaucoup plus fine qu’un simple titre annonçant :
« Le visa investisseur passe à 300 000 dollars. »
Cette formulation serait incomplète.
Le seuil de 300 000 dollars concerne désormais l’immobilier neuf en première vente, tandis que l’immobilier de seconde vente reste à 500 000 dollars.
La véritable question est donc celle de la nature de l’investissement, de son calendrier, de sa structure juridique, de son financement et de sa conformité avec les nouvelles exigences.
Le Panama change de logique.
Pendant plusieurs années, le programme d’investisseur qualifié a constitué un outil puissant pour attirer des capitaux internationaux en offrant, en contrepartie d’un investissement important, une voie vers la résidence permanente et la résidence fiscale rapide.
Avec le nouveau décret, le Panama semble vouloir passer à une étape supplémentaire :
attirer l’investisseur, mais surtout attirer le bon type de capital.
Le seuil de 300 000 dollars peut donc être interprété comme une ouverture.
Mais cette ouverture s'accompagne de nouvelles contraintes et d'une sélection plus précise des investissements éligibles.
Pour les investisseurs, les promoteurs immobiliers et les professionnels de la mobilité internationale, une chose est désormais certaine :
le nouveau visa investisseur panaméen ne se résume plus à une question de montant. Il devient une question de stratégie.
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