20/12/2018
НОВОСТРОЙКИ. ВСЁ ПРОПАЛО? ИЛИ НАС ЖДЕТ СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ?
Давно хотел открыто высказать свое мнение о перспективе рынка строящегося жилья в разрезе изменений, которые досрочно резко начали реализоваться в нашей стране. Намерено опущу юридический аспект реформы 214 ФЗ, так как уже много написанно и прокомментировано в этом направлении , да и я не юрист , что бы делать детальный разбор новой редакции закона. Плюс для меня, более существенно понимать как будет реагировать рынок на изменения системы отношений между основными действующими субъектами (покупатель, застройщик, банки, государство). Так же хочу отдельно отметить , что делая выводы я исхожу из официальной информации , которая траслируется официальными лицами через СМИ, а так же фактическими данными , которыми располагаю наблюдая за динамикой рынка осуществляя, деятельность в области продаж и маркетинга строящегося жилья с 2003 года.
ВЛАСТЬ УРОНИТ РЫНОК
Начну с Путина)) В смысле его планов по увеличению ввода нового жилья до 2024-2025 года, с 80 до 120 млн м2. Что бы было понятно это в два раза больше, чем строилось в СССР. Я исхожу из понимания , что реализация этого плана жизненно необходима стране , так как строительство является одним из главных факторов роста экономики , который имеет максимально широкий мультипликационный эффект. При том, что уже много лет подряд сохраняются высокие объемы ввода (в среднем 80 млн. м.кв в год), что указывает на «обкатанность» системы. Так же последние два-три года, мы наблюдали, очень много достаточно эффективной работы государства по повышению качества работы основных институтов задействованных в экономическом обороте строительства жилья (чистка банков, ликвидацию обнальных схем, собираемость налогов и пр.). Все эти факторы на мой взгляд указывают на реальную нацеленность государства на скачек и, как мне видится, весь набор ресурсов для этого скачка в нашей стране есть.
ПРОИЗОЙДЕТ МОНОПОЛИЗАЦИЯ РЫНКА
Считаю, что это не возможно по двум причинам: 1) Рынок сформировался, на нем уже есть конкуренция, которая только набирает обороты. Большое количество игроков, набравших за последние годы «силы», не собираются никуда уходить.
2) Монополизация убьет на корню «план Путина», что на мой взгляд никому не выгодно. А реализовать этот план возможно, только увеличив общее количество застройщиков и объемы ввода жилья на отдельно взятого застройщика.
То что произойдет укрупнение отрасли это однозначно. Сложность работы в новых условиях позволит работать только застройщикам имеющим по мимо больших финансовых ещё и интеллектуальные ресурсы, необходимые для покрытия всех направлений работы в выстраиваемой государством модели. ДУМАЮ СОВЕРШЕННО ПОНЯТНО , ЧТО ЭТО УЛУЧШИТ КАЧЕСТВО ПРОЕКТОВ
ВЫРОСТУТ ЦЕНЫ НА 20-30%
Рост цен по законам экономики возникает при условии , когда спрос превышает объемы предложений, думаю обсуждать это не стоит. Предположить, что предприниматель (застройщик) , находясь в жестких рамках по покрытию обязательств, будет поднимать ценны в ущерб планам генерации выручки, не возможно. Так же зная динамику продаж и тот же рост цен последние пару лет, мы видим, что с точки зрения возможности повышать выручку ситуация более чем нормальная. Естественно, у тех проектов где застройщик не профессионально подошел к созданию продукта и работы с ним на рынке, ситуация выглядит в разной степени хуже. Но это как раз и показывает на то, что на рынке появилась конкуренция.
Говорить с уверенностью , что в среднесрочной и долгосрочной перспективе цены сильно вырастут не вижу оснований, так как это противоречит планам по увеличению темпов строительства. В короткой перспективе может быть, но мы и без того последние пару лет наблюдаем рост цен, который опять же говорит об увеличении объемов спроса.
НЕТ СПРОСА ДЛЯ УВЕЛИЧЕНИЯ ОБЪЁМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
Здесь хочу отметить , что не стоит забывать о резерве спроса , который «боится» строящегося жилья. Совершенно понятно, что после того как реализуют всю программы изменений, практически весь этот резерв придет на рынок новостроек, а это по моим оценкам примерно 25% от всего потока покупателей, которые выходят на рынок и потенциально рассматривают квартиры в строящихся домах, но в итоге из-за боязни рисков покупают б/у кварты. Это очень большой потенциал.
Так же можно предположить , что появятся новые возможности по снижению процентных ставок по ипотеке за счет появления совершенно нового качества кооперации между банком и застройщиком.
ВЫРАСТИТ СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОЕКТОВ
Я много раз имел возможность присутствовать при обсуждении застройщиками экономики проекта при работе в системе проектного финансирования под эскору-счета. Всегда наблюдал линейный расчет экономики, когда просто расходы по обслуживанию кредита и доп издержки прибавлялись к себестоимости и возникала прямая потеря прибыли. При этом все упускают из виду потери, которые имеют на сегодняшний день от того, что в планах продаж закладывается необходимость покрывать кассовые разрывы. Плюс рост себестоимости связанный с перебоями в финансирования. Так же из-за замедления динамики строительства неизбежно страдают и цены продаж. Потери связанные с вышеперечисленными рисками, которые сегодня несут застройщики, будут нивелированы, что приведет к улучшению экономики проекта на значения сопоставимые с размером затрат на статьи связанные с банковским финансированием.
НЕ ВОЗМОЖНО БУДЕТ ПОЛУЧИТЬ ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ
Давно понятно, что центр рисков государство смещает с неквалифицированных физических лиц, на банки. Собственно ранее де-факто итак финансирование осуществлялось за счет банков, только через выдачу ипотечных кредитов. При этом банки абсолютно не могли снимать риски связанные с непрофессиональными или злонамеренными действиями застройщиков по части расходования целевых денег поступающих по выданным кредитам лицам покупающим квартиры (дольщикам). По этой же причине ранее банки отказывались от системного кредитования девелоперских проектов. У них попросту не было инструментов, которые позволяют минимизировать их риски. Изменения в 214ФЗ, которые уже вступили в силу и вступят до 01.07.19, максимально вооружает банки возможностями управлять финансированием проектов.
Я думаю , что в ближайшие годы нам представится возможность наблюдать за новым бумом в сфере кредитования строительства жилья. Уверен, что такая форма кредитования достаточно быстро развернётся на рынке , так же как в своё время , развернулось выдача ипотеки на покупку новостроек, что приведет в свою очередь к конкуренции среди банков и как следствие улучшению условий кредитования застройщиков. Напомню, что активно развиваться кредитование покупки квартир на первичном рынке, начало примерно в 2007.
РЕЗЮМИРУЮ
Общий вывод таков, что рынок строящегося/ нового жилья в ближайшие годы ждет качественное развитие в части объемов и качества строящегося жилья. Последнее сложится из-за усиления конкуренции среди большего количества более крупных игроков имеющих мощные ресурсы в том числе в области девелоперских компетенций.
Смещение планов продаж на более высокие стадии строительства с большим объемом квартир поступающих на рынок уже после ввода жилых комплексов в эксплуатацию. Увеличение объемов спроса за счет покупателей , которые сегодня выбирают квартиры на вторичном рынке из-за рисков или не возможности ожидать квартиру длительный период времени.
