Real estate agent by Mr.Tommy

24/05/2026

ชอบแบบไหนครับ

19/05/2026

https://vt.tiktok.com/ZSxMP7Gwj/

15/05/2026

14/05/2026

https://www.facebook.com/share/p/1AcfNDzreG/

เอะใจโฉนด ก็อึ้งๆ เหมือนกันนะ หลังโฉนดลักษณะนี้เราเจอบ่อยในการซื้อขายที่ดินแถวบ้านนอกเรา ไม่นึกมาก่อนว่ามหาเศรษฐีเขาก็ใช้วิธีโอนแบบเดียวกัน เพิ่งเคยเห็นเลย

จากประสบการณ์ทำงาน
ซื้อขายที่ดินมาหลายปี
เคยเจอโฉนดแบบนี้เยอะมากๆ
หลายรายยกครัว
มากระจองอแงกัน
บนสำนักงานราชการ

ความจริงมันปกติธรรมดามากเลยนะ
ที่คุณตามีความรักความเอ็นดูมากมาย
ตั้งใจจะยกบ้านยกที่ดินให้หลานตรงๆ
แต่จะใช้วิธีโอนผ่านชื่อคุณแม่ก่อน
เพื่อไม่ต้องเสียภาษีเยอะ

ฉันเคยเห็นเจ้าหน้าที่บนสำนักงานที่ดินแถวบ้าน ให้คำแนะนำตาสีตาสาอยู่บ่อยครั้ง มันไม่ใช่ความลับ ไม่ใช่เรื่องต้องหลบซ่อนด้วยแฮะ ทั้งๆ ที่ดูแล้วเหมือนตั้งใจจะหลบเลี่ยงภาษี แต่ก็ดูเหมือนเป็นที่ยอมรับและทำกันเป็นเรื่องปกติเลย

จากหลังโฉนดในภาพนี้ แม้จะมีชื่อ 2 คน
แต่คุณทรายก็มีสิทธิ์อยู่อาศัย
ในบ้านนี้ไปได้ตลอดเลยนะ
ถ้าคุณแม่ไม่ยื่นฟ้องร้องเอาคืน
หากพิสูจน์ได้ว่าคุณทรายเนรคุณ

เลยอยากบันทึกไว้ตรงนี้เป็นความรู้
เผื่อหลายๆ ท่านที่อาจจะยังไม่รู้
ว่าเขาทำกันยังไง
มันเป็นกฎหมายใกล้ตัวเรามาก
แต่หลายคนพลาด

🌻

ที่เขาต้องโอนกันแบบนี้ เพราะค่าโอนที่จะถูกกว่ามาก ถ้าโอนตรงจากตายายให้หลานเลย มันจะถูกมองเป็นการโอนให้ “คนอื่น” หรือญาติห่างๆ ตามกฎหมายกรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินเลย แถมอาจมีภาษีอื่นๆ เพิ่มตามปกติการซื้อขายทั่วไป ทำให้จ่ายแพงขึ้นชัดเจน

แต่ถ้าโอนให้ลูกก่อน (ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย) ค่าโอนจะลดเหลือ 0.5% เท่านั้น ค่าอากรแสตมป์ก็ 0.5% และถ้ามูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีต่อคน ก็ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ส่วนเกินด้วย บ้านหลังนี้ของคุณทรายมีคนบอกว่าราคาเป็นพันล้าน ภาษีตรงๆ จะเท่าไหร่ลองนึกดู การโอนแบบนี้มันเลยเสียน้อยกว่ากันเป็นกอง

พอโอนถึงมือลูกแล้ว ลูกค่อยโอนต่อให้หลาน (ลูกของลูก) ก็ใช้สิทธิเดียวกันอีกครั้ง ค่าโอนอีก 0.5% เหมือนเดิม รวมแล้วถูกกว่าการกระโดดข้ามรุ่นตรงๆ เยอะ โดยเฉพาะบ้านหรือที่ดินราคาแพงๆ

อีกเรื่องหนึ่งคือความสะดวกและปลอดภัยทางกฎหมาย การโอนผ่านลูกแบบนี้ เอกสารชัดเจน ลูกเป็นเจ้าของจริงก่อน แล้วค่อยยกต่อ ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องพิสูจน์สายเลือดหรือเอกสารยุ่งยากที่สำนักงานที่ดิน

บางทีถ้าโอนตรง หลานยังเด็กหรือมีเรื่องอื่น อาจต้องมีผู้ปกครองเข้ามาเกี่ยว ซับซ้อนกว่า

การโอนบ้านโอนที่ดิน คนไทยจึงทำกันแบบนี้ส่วนใหญ่เพราะประหยัดเงินตามกฎหมายจริงๆ ไม่ได้มีอะไรลึกซึ้งกว่านั้น แค่ใช้สิทธิลดหย่อนที่กฎหมายให้ระหว่างพ่อแม่ลูกโดยตรงสองรอบแทนที่จะโดนอัตราปกติรอบเดียว ถ้าที่ดินมูลค่าสูงยิ่งคุ้มชัดเจน

บ้านเศรษฐี การทำแบบนี้คงต่างจากตาสีตาสา น่าจะมีการปรึกษาทนายมาแล้วอย่างดีและคงมีรายละเอียดยิบย่อยพอสมควร และแน่นอนว่าถ้าจะมีการฟ้องร้องเอาคืน ก็คงเป็นการทำงานของทีมกฎหมายมืออาชีพเช่นกัน

🌻

จากที่เคยเห็นในเคสตาสีตาสา กรณีตายายตั้งใจยกให้หลานผ่านพ่อแม่ ตอนหลังพ่อแม่มีปัญหากับลูกตัวเอง แล้วต้องการจะเอาคืน ก็ทำได้จริงนะ แต่ยากมาก

วิธีที่ตายายโอนให้ลูกก่อน แล้วลูกโอนต่อให้หลาน มันเหมือนการให้โดยเสน่หาสองรอบ

เมื่อโอนเสร็จและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว โฉนดเป็นชื่อหลานเต็มๆ พ่อแม่ (ลูกของตายาย) ซึ่งเป็นผู้ให้ในรอบที่สอง ไม่มีสิทธิเรียกคืนง่ายๆ แค่ผิดใจหรือทะเลาะกันธรรมดาไม่ได้

กฎหมายเปิดช่องให้เพิกถอนการให้ได้เฉพาะกรณีประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงเท่านั้น (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 531) คือต้องเป็นอย่างใดอย่างหนึ่งจริงๆ เช่น หลานทำร้ายร่างกายพ่อแม่จนเป็นความผิดอาญาหนัก หลานด่าทอ หมิ่นประมาทพ่อแม่อย่างแรง จนเสียชื่อเสียง ปล่อยพ่อแม่ลำบากจนต้องขอความช่วยเหลือพื้นฐาน แต่หลานปฏิเสธทั้งที่ช่วยได้

ถ้าไม่มีเหตุพวกนี้จริงๆ ศาลจะไม่รับฟ้องง่ายๆ และถึงฟ้องก็ต้องยื่นภายใน 6 เดือนนับจากรู้เรื่องเนรคุณนั้น ถ้าพ่อแม่เคยให้อภัยไปแล้ว ยิ่งเรียกคืนไม่ได้เลย

🌻

กล่าวคือถ้าพ่อแม่กับลูก (หลาน) แค่มีปัญหาปกติทั่วไป เช่น ไม่เชื่อฟัง ไม่ช่วยดูแลกันบ้าง จะเอาคืนยากมาก เกือบเป็นไปไม่ได้ เพราะกรรมสิทธิ์มันตกเป็นของหลานแล้วจริงๆ แต่ถ้าหลานทำร้ายหรือทิ้งพ่อแม่แบบหนักๆ จริง พ่อแม่ยังมีสิทธิฟ้องศาลขอเพิกถอนได้ แต่ต้องมีหลักฐานชัดเจนและสู้คดี

หลายคนเลยแนะนำว่า ถ้าตายายอยากยกให้หลานจริงๆ แต่กลัวความเสี่ยงตรงนี้ บางทีอาจทำสัญญาให้พร้อมเงื่อนไข หรือปรึกษาทนายก่อนโอนจะดีกว่า เพราะโอนแล้วแก้ยาก

ถ้าจะทำจริงๆ ควรคุยกับเจ้าหน้าที่ที่ดิน
หรือทนายที่เชี่ยวชาญเรื่องนี้ก่อนทุกครั้ง
เพราะแต่ละกรณีอาจมีรายละเอียดไม่เหมือนกัน

🌻

ภาพโฉนดนี้จิ๊กมาจากเพจดรามา การเห็นคนในครอบครัวเดียวกันทำร้ายทารุณกัน ออกมาโจมตีกันผ่านโซเชียลมีเดียคนละทีสองทีแบบนี้ มันน่าตกใจและน่าเศร้า

ความเสียหายยิ่งไม่ต้องพูดถึงเลย
บอกตรงๆ ว่าหัวใจจะวาย

😂

12/05/2026

คนเห็นแก่ตัวแบบนี้ เลี่ยงได้เลี่ยงเลยนะครับ อย่าไปข้องแวะด้วยเลยมันไม่คุ้มกัน

11/05/2026

ฝากกดติดตามเพจเราด้วยนะครับ ขอบคุณครับ

10/05/2026

https://www.facebook.com/share/1CVbVjaznp/

“ศุภมาส” สั่งฟัน “ช่างหนึ่ง” ตุ๋นรับเหมาสร้างบ้าน หลอกเหยื่อ 60 ราย เสียหาย 45 ล้านบาท 12 พ.ค. นี้ สคบ. เรียกเคลียร์ด่วน

วันนี้ (10 พฤษภาคม 2569) นางสาวศุภมาส อิศรภักดี รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ในฐานะกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผยถึงความคืบหน้ากรณีนายเกรียงไกร ระไวกลาง หรือ “ช่างหนึ่ง” ผู้รับจ้างก่อสร้างบ้าน เจ้าของเพจเฟซบุ๊ก “หวานเจี๊ยบรับสร้างบ้าน” ซึ่งภายหลังเปลี่ยนชื่อเป็น “ช่างหนึ่งสร้างบ้าน” ที่ตกเป็นข่าวใหญ่ในรายการโหนกระแส เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม ที่ผ่านมา หลังพบผู้เสียหายมากกว่า 60 ราย ในพื้นที่ภาคอีสาน ทั้งจังหวัดนครราชสีมา ขอนแก่น ร้อยเอ็ด ศรีสะเกษ มูลค่าความเสียหายรวมกว่า 45 ล้านบาท
นางสาวศุภมาส กล่าวว่า ทันทีที่ปรากฏข่าว ได้สั่งการให้ นายรณรงค์ พูลพิพัฒน์ เลขาธิการ สคบ. ส่งเจ้าหน้าที่เข้าตรวจสอบโดยด่วน และมอบหมายให้ นายเลิศศักดิ์ รักธรรม ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภค 3 เข้าร่วมในรายการ และเร่งรวบรวมข้อเท็จจริงทันที โดยพฤติการณ์ของผู้รับเหมารายนี้ คือ นำภาพแบบบ้านสวยของคนอื่น มาแอบอ้างในเพจ เสนอราคาก่อสร้างตารางเมตรละ 9,000 ถึง 10,000 บาท พร้อมโปรโมชั่นแถมแอร์และเครื่องทำน้ำอุ่น หลอกให้ผู้บริโภคโอนเงินมัดจำก้อนใหญ่ตั้งแต่ 500,000 บาท จนถึงจ่ายสดเต็มจำนวนหลักล้าน เมื่อได้เงินแล้วทำเพียงเทคาน ขึ้นเสาโครงเหล็ก หรือทำแค่หลังคา แล้วทิ้งงาน
นางสาวศุภมาส กล่าวต่อว่า กรณีที่สะเทือนใจที่สุดคือข้าราชการวัย 59 ปี รายหนึ่ง ที่นำเงินเก็บทั้งชีวิต 2 ล้านบาทมาสร้างบ้านเตรียมเกษียณ แต่ถูกหลอกจนเครียดหนักและเสียชีวิต สะท้อนว่าการทิ้งงานของผู้รับเหมาไม่ใช่เพียงความเสียหายทางทรัพย์สิน แต่เป็นการทำลายความหวังทั้งชีวิตของประชาชน
ล่าสุด เจ้าหน้าที่ สคบ. ตรวจสอบ พบว่าธุรกิจรับจ้างก่อสร้างบ้านของนายเกรียงไกร ต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559 และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้บริการต่อเติมอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน พ.ศ. 2566 แต่กลับใช้สัญญาเอาเปรียบผู้บริโภค เช่น ระบุว่า “ระยะเวลาก่อสร้าง 5 เดือน เริ่มนับตั้งแต่วันตั้งเสาเอก” ทำให้ผู้บริโภคเอาผิดเรื่องความล่าช้าได้ยาก รวมถึงไม่ส่งมอบหลักฐานการรับเงินตามประกาศที่ สคบ. กำหนด
นางสาวศุภมาส กล่าวอีกว่า สคบ. ได้ใช้อำนาจตามกฎหมายเชิญตัวนายเกรียงไกร ระไวกลาง เข้าพบพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันอังคารที่ 12 พฤษภาคม 2569 เวลา 09.30 น. ณ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อให้นำข้อมูลผู้เสียหายทั้งหมดมาแสดง พร้อมชี้แจงข้อเท็จจริงเพิ่มเติม รวมถึงการเยียวยาผู้เสียหาย และหากพบการละเมิดกฎหมายจะดำเนินการตามกฎหมายทั้งทางแพ่งและทางอาญาต่อไป
“ดิฉันได้สั่งการให้ สคบ. ทำงานเชิงรุกทันที ไม่ปล่อยให้ผู้บริโภคต้องไปฟ้องร้องเองในคดีแพ่ง เพราะพฤติการณ์ของผู้รับเหมารายนี้ ทำให้ประชาชนได้รับความไม่เป็นธรรมในส่วนของที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยที่สำคัญในการดำรงชีวิตของพี่น้องประชาชน รัฐบาลภายใต้การนำของ นายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี ให้ความสำคัญกับการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคเป็นนโยบายเร่งด่วน เงินที่ประชาชนเก็บออมมาทั้งชีวิตเพื่อสร้างบ้านหลังเดียว จะไม่ปล่อยให้ใครมาหลอกเอาไปอย่างเด็ดขาด ดิฉันยังได้สั่งการให้ สคบ. ประสานการทำงานร่วมกับกองบังคับการปราบปรามการกระทำความผิดเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค (บก.ปคบ.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ตรวจสอบกรณีดังกล่าว หากมีการกระทำความผิดกฎหมายให้เร่งดำเนินการ พร้อมเดินหน้าจัดทำฐานข้อมูลกลางเพื่อขึ้นบัญชีดำผู้รับเหมาที่มีพฤติการณ์ทิ้งงานซ้ำซาก ให้ประชาชนตรวจสอบประวัติได้ก่อนตัดสินใจจ้างเหมาก่อสร้าง และขอให้ สคบ. ยกระดับการคุ้มครองผู้บริโถคโดยการออกกฎหมายกำกับดูแลในรูปแบบของสัญญาหรือหลักฐานการรับเงินแก่ธุรกิจดังกล่าว” นางสาวศุภมาส กล่าว
นางสาวศุภมาส ฝากเตือนประชาชนว่า ก่อนทำสัญญาจ้างก่อสร้างบ้าน ขอให้ตรวจสอบให้ละเอียดว่าสัญญามีรายการครบถ้วนตามประกาศ สคบ. หรือไม่ งวดเงินสัมพันธ์กับงวดงานหรือไม่ และไม่ควรจ่ายเงินมัดจำเป็นก้อนใหญ่ล่วงหน้าเกินสัดส่วนของงาน ทั้งนี้ ผู้เสียหายจากกรณีนายเกรียงไกร ระไวกลาง รวมถึงผู้บริโภคที่ได้รับความเสียหายจากการจ้างเหมาก่อสร้าง ร้องเรียนได้ที่สายด่วน สคบ. 1166 แอปพลิเคชัน OCPB Connect เว็บไซต์ ocpb.go.th หรือศูนย์ดำรงธรรม ณ ศาลากลางจังหวัดทุกจังหวัด​​​​​​​​​​​​​​​​

10/05/2026

🏡 🏡 สรุปขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน เลือกยังไงให้คุ้ม?
หลายคนเวลาพูดถึงการรีไฟแนนซ์บ้าน
ส่วนมากเราก็จะดูแค่ว่า…“ดอกเบี้ยปีแรกถูกไหม?”
แต่จริง ๆ แล้วการรีไฟแนนซ์บ้านให้คุ้ม
ไม่ได้ดูแค่ดอกเบี้ยปีแรกครับ


เพราะสินเชื่อบ้านเป็นภาระระยะยาว
บางคนผ่อนต่ออีก 10 ปี
บางคน 20 ปี
บางคนอาจเหลือเกือบ 30 ปี


ดังนั้นถ้าเราเลือกดูแค่ตัวเลขดอกเบี้ยสั้น ๆ
แต่ไม่ได้ดูค่าใช้จ่ายอื่น เงื่อนไขสัญญา หรือเป้าหมายของตัวเอง
สุดท้ายการรีไฟแนนซ์ที่คิดว่าจะช่วยประหยัด
อาจไม่ได้คุ้มอย่างที่คิดก็ได้ครับ


⸻⸻⸻⸻

1. อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ให้ดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก


เวลาเห็นโปรรีไฟแนนซ์บ้าน
หลายคนมักจะสะดุดกับคำว่า “ดอกเบี้ยเริ่มต้นต่ำมาก”


ซึ่งตัวเลขนี้สำคัญครับ
แต่ยังไม่พอ


เพราะบางโปรปีแรกดอกเบี้ยต่ำมาก
แต่ปีที่ 2–3 อาจปรับสูงขึ้น
ทำให้ค่าเฉลี่ยจริงตลอดช่วงโปรไม่ได้ถูกที่สุด


วิธีดูให้ชัดขึ้นคือ
ให้ลองเทียบ “ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก”
เพราะโดยทั่วไปเรามักติดเงื่อนไขกับธนาคารใหม่ประมาณ 3 ปี


พูดง่าย ๆ คือ…
อย่าถามแค่ว่า “ปีแรกถูกไหม”
แต่ให้ถามว่า “ตลอด 3 ปี เราจ่ายดอกเบี้ยเฉลี่ยเท่าไหร่”


⸻⸻⸻⸻

2. ค่าธรรมเนียมต้องคิดให้ครบ ไม่ใช่ดูแต่ค่างวด 🧾


การรีไฟแนนซ์บ้านไม่ใช่แค่ย้ายหนี้จากธนาคาร A ไปธนาคาร B แล้วจบ


ระหว่างทางอาจมีค่าใช้จ่ายหลายอย่าง เช่น


ค่าจดจำนอง
ค่าประเมินหลักทรัพย์
ค่าอากรแสตมป์
ค่าประกันอัคคีภัย
ค่าประกัน MRTA
หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร


บางครั้งดอกเบี้ยถูกกว่าเดิมจริง
แต่ถ้าค่าธรรมเนียมรวมสูงมาก
ส่วนต่างที่เราประหยัดได้อาจหายไปบางส่วน


ดังนั้นก่อนตัดสินใจ
ผมแนะนำให้ลองคำนวณเป็นตัวเลขง่าย ๆ ว่า


“รีไฟแนนซ์แล้วประหยัดดอกเบี้ยได้เท่าไหร่”
ลบด้วย
“ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องจ่าย”


ถ้าหักแล้วเรายังประหยัดได้ชัดเจน
แบบนี้ถึงจะเรียกว่าเริ่มคุ้มครับ


⸻⸻⸻⸻

3. เช็กเงื่อนไขธนาคารเก่าก่อนเสมอ 🔎


อีกเรื่องที่หลายคนลืมคือ
เราต้องกลับไปดูสัญญากับธนาคารเดิมก่อนครับ


โดยเฉพาะคำถามเหล่านี้


ผ่อนครบเงื่อนไขขั้นต่ำหรือยัง?
ถ้าไถ่ถอนก่อนกำหนดมีค่าปรับไหม?
ต้องขอหนังสือปลอดภาระหนี้ล่วงหน้ากี่วัน?
ขั้นตอนใช้เวลาประมาณเท่าไหร่?


เพราะถ้าเรายังติดเงื่อนไขกับธนาคารเดิม
การรีไฟแนนซ์เร็วเกินไปอาจมีค่าปรับ
และทำให้ความคุ้มค่าลดลงได้


พูดง่าย ๆ คือ
ก่อนจะดูธนาคารใหม่
ต้องรู้ก่อนว่าเรา “ออกจากธนาคารเดิม” ได้แบบมีต้นทุนเท่าไหร่


⸻⸻⸻⸻

4. ดูเงื่อนไขสัญญาใหม่ให้ละเอียด 📌


พอเลือกธนาคารใหม่ได้แล้ว
อย่าดูแค่ดอกเบี้ยกับยอดผ่อนต่อเดือนนะครับ


แต่ต้องดูเงื่อนไขสัญญาใหม่ด้วย เช่น


มีระยะเวลาห้ามไถ่ถอนกี่ปี
บังคับทำประกัน MRTA หรือไม่
สามารถโปะเพิ่มได้ไหม
ลดต้นลดดอกจริงหรือเปล่า
มีค่าธรรมเนียมอื่นในอนาคตไหม


โดยเฉพาะเรื่องประกัน MRTA
บางธนาคารอาจเสนอให้ทำเพื่อช่วยลดความเสี่ยง
หรืออาจผูกกับเงื่อนไขบางอย่างของสินเชื่อ


เรื่องนี้ไม่ได้แปลว่าดีหรือไม่ดีเสมอไป
แต่เราควรรู้ก่อนตัดสินใจว่า
ค่าใช้จ่ายนี้จำเป็นกับเราหรือไม่
และส่งผลต่อความคุ้มค่าของการรีไฟแนนซ์มากแค่ไหน


⸻⸻⸻⸻

5. สุดท้าย ต้องถามตัวเองว่าเรารีไฟแนนซ์ไปเพื่ออะไร 🎯


นี่เป็นข้อที่ผมมองว่าสำคัญมากครับ


เพราะเป้าหมายของแต่ละคนไม่เหมือนกัน


บางคนอยากลดค่างวดรายเดือน
เพื่อให้สภาพคล่องดีขึ้น


บางคนอยากปิดหนี้ให้เร็วขึ้น
โดยจ่ายค่างวดเท่าเดิม แต่ลดดอกเบี้ยให้มากขึ้น


บางคนอยากได้เงินก้อนออกมาใช้
เพื่อปรับปรุงบ้าน หรือจัดการภาระการเงินอื่น


แต่ละเป้าหมายจะทำให้ “สินเชื่อที่เหมาะกับเรา” ไม่เหมือนกัน


ดังนั้นคำถามที่ควรถามตัวเองก่อนรีไฟแนนซ์คือ


เราต้องการลดค่างวดใช่ไหม?
เราต้องการปิดหนี้ให้เร็วขึ้นใช่ไหม?
หรือเราต้องการเงินก้อนออกมาใช้จ่ายเรื่องอื่น?


ถ้าตอบคำถามนี้ได้ชัด
เราจะเลือกโปรรีไฟแนนซ์ได้ตรงกับชีวิตจริงมากขึ้นครับ


⸻⸻⸻⸻

สรุปง่าย ๆ คือ…


การรีไฟแนนซ์บ้านให้คุ้ม
ไม่ใช่การเลือกโปรที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุดเพียงอย่างเดียว


แต่คือการดูภาพรวมทั้งหมด


ดอกเบี้ยเฉลี่ย
ค่าธรรมเนียม
เงื่อนไขธนาคารเก่า
เงื่อนไขสัญญาใหม่
และเป้าหมายทางการเงินของเรา


ถ้าคำนวณครบและเลือกให้เหมาะ
การรีไฟแนนซ์บ้านอาจช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มาก
ลดภาระรายเดือนได้จริง
และทำให้การผ่อนบ้านของเราสบายขึ้นในระยะยาว


บ้านเป็นหนี้ก้อนใหญ่
แค่ลดดอกเบี้ยได้ถูกจังหวะ
ก็อาจช่วยให้ชีวิตการเงินเบาขึ้นได้มากครับ


*ข้อมูลนี้เป็นเพียงตัวอย่างเพื่อการศึกษา เงื่อนไขสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และการอนุมัติสินเชื่อ เป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด
*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว


#การเงิน #รีไฟแนนซ์บ้าน #สินเชื่อบ้าน #สินเชื่อเคหะรีไฟแนนซ์ #ธนาคารออมสิน

09/05/2026

https://www.facebook.com/share/p/1E5MZ9cYth/

ผมเคยสัมภาษณ์ “เต“ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ของ ”ศุภาลัย“ ช่วงดินเนอร์ทอล์กงาน 33 ปี Home Buyers X 10 ปี The Next Real
มีหลายเรื่องที่ชอบมาก

เรื่องแรก เป็นเรื่องกลยุทธ์การซื้อที่ดิน
มีหลายคนเคยตั้งคำถามว่าทำไม “ศุภาลัย” ซื้อที่ดินทำเลดีๆ หลายแปลงได้
คุณเตบอกว่าที่ดินบางแปลงใช้เวลาเป็น 10 ปีในการดีล
การดีลเพื่อซื้อที่ดินนั้นไม่ใช่แค่คุยเฉยๆ
แต่มีการแนะนำตลอดว่าต้องปรับที่ดินอย่างไร ต้องซื้อแปลงไหนเพิ่ม แนะนำเรื่องเอกสารทุกอย่าง
จนเขาสามารถเจรจารวบรวมที่ดินได้ ดีลนี้จึงเกิด
นอกจากนั้น เวลาซื้อที่ดิน คุณเตจะคิดไว้แล้วว่าจะทำโครงการแบบไหน
วางแปลนคร่าวๆไว้เลย
รูปแบบเป็นอย่างไร
เพื่อประเมินว่าซื้อที่ดินไปแล้วคุ้มไหม
เขาจะไม่ซื้อที่ดินก่อนแล้วค่อยคิดโครงการ
กระบวนการนี้จะทำให้รู้ว่าราคาที่เหมาะสมของที่ดินแปลงนี้ควรอยู่ที่เท่าไร
นอกจากนั้น “ศุภาลัย” ยังเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ระบบบัญชีเข้มแข็ง
ในขณะที่คนอื่นๆเน้นการกู้เพื่อขยาย
แต่ “ศุภาลัย” มี “เงินสด” เหลือเยอะมาก
และนี่คือ ”อาวุธ“ ที่สำคัญมาก
คุณเตบอกว่าเราต้องดูว่าเจ้าของที่ดินที่จะขายอยู่ในสถานะไหน
”ร้อน“ หรือ ”เย็น“
ถ้า ”ร้อน“ การมี ”เงินสด“ จะได้เปรียบ
เพราะเขาอยากได้เงินเร็ว
ในขณะที่รายอื่นอาจเจรจาด้วยเงื่อนไขการเงินที่ค่อยเป็นค่อยไป ให้ราคาสูง แต่ทะยอยจ่าย
คนที่ร้อนเงิน เขาอยากได้เงินเร็ว
นั่นคือ โอกาสของ ”ศุภาลัย“
คุณเตจึงได้ที่ดินในราคาที่ต่ำกว่าคนอื่น
เพราะเขามี ”เงินสด“ ที่พร้อมจ่าย

เรื่องที่สอง คนมักสงสัยว่าทำไมคอนโดฯของ ”ศุภาลัย“ ราคาต่อตารางเมตรจึงต่ำกว่า ”คู่แข่ง“
ส่วนหนึ่งที่ผมรู้ คือ เทคนิคการวางผังโครงการ
ทำอย่างไรให้พื้นที่ห้องมากกว่าคู่แข่ง
อีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจาก ”การประหยัด“
มีคนถามคุณเตว่าประหยัดเรื่องอะไรบ้าง
”ทุกเม็ด“ คือ คำตอบสั้นๆที่ชัดเจนที่สุด
เพราะเขาคิดละเอียดมากในเรื่องการประหยัด
อย่างเช่น การซื้อวัสดุก่อสร้าง
“ศุภาลัย” จะมีทั้งแบบ “ซื้อเอง” และให้ “ผู้รับเหมา” ซื้อ
ถามว่าอะไรที่ซื้อเอง
คุณเตบอกว่าของใหญ่ๆ “ศุภาลัย” ซื้อ
แต่ถ้าของเล็กๆที่หายง่าย ผู้รับเหมาซื้อ
เหตุผล ก็คือ ศุภาลัยมีโครงการจำนวนมาก การซื้อของใหญ่ๆ อย่างเช่น ปูนซิเมนต์ อิฐมวลเบา ฯลฯ
เขาจะได้ราคาถูกกว่า ”ผู้รับเหมา“ โครงการเดียว
อีกตัวอย่างที่ชัดเจน คือ การซื้อลิฟท์
ซื้อ 5-6 โครงการพร้อมกัน ทำให้ได้ส่วนลดถึง 20 ล้านบาท
การซื้อวัสดุเอง อาจจะเหนื่อยขึ้น แต่ต้นทุนลดลงเยอะทีเดียว
ส่วนของที่ชิ้นเล็ก หายง่าย อย่าง ลูกบิด ตะปู ฯลฯ
ของพวกนี้ต้องการการดูแลอย่างใกล้ชิด
เขาให้ ”ผู้รับเหมา“เป็นคนซื้อ
พอผู้รับเหมาซื้อเอง เขาก็จะดูแลไม่ให้หาย หรือดูคนงานไม่ให้ติดตั้งเสียหาย
เพราะเป็นต้นทุนของเขา

เรื่องที่สาม ”ศุภาลัย“ เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่บุกต่างจังหวัดเยอะมาก
ตอนช่วงแรกที่เข้ามาทำงานที่ ”ศุภาลัย“
งานที่สร้างชื่อให้ ”คุณเต“ คือ การบุกต่างจังหวัด
เพราะเป็น ”สนามปราบเซียน“
ยักษ์ใหญ่จากเมืองกรุงมาสิ้นชื่อที่ต่างจังหวัดเยอะมาก
”คุณเต“ นั้นวางกลยุทธ์ในการบุกต่างจังหวัด คือ เขาจะไม่ทำแค่โครงการเดียวในจังหวัดนั้น
“วิธีคิด” จะกำหนด “วิธีทำงาน”
ถ้าคิดแบบ All In. คือ ทุ่มหมดตัว จะปักหลักอยู่ที่นี่ วิธีการทำงานจะไม่เหมือนกับแบบตีหัวเข้าบ้าน
คือ ทำโครงการเดียว กำไรแล้วก็พอ
เพราะถ้าคิดแบบปักหลัก เขาจะวางเครือข่ายซัพพลายเออร์
ลูกน้องที่ลงไปก็ลุยเหมือนกับจะอยู่ที่นั่นเลย
คุณเตบอกเครื่องชี้วัดที่บอกว่า ”ศุภาลัย“ เอาจริงแบบ All In คือ ลูกน้องจากกทม.ไปซื้อคอนโดฯหรือบ้านอยู่ที่จังหวัดนั้นเลย
มีข้อมูลอินไซด์เรื่องหนึ่งที่คุณเตเล่าให้ฟัง คือ คนต่างจังหวัดไม่ชอบให้ตั้งชื่อโครงการ และลงท้ายด้วยชื่อจังหวัด
เช่น ศุภาลัย เชียงใหม่
เขาบอกว่าทำไมตอนที่ทำโครงการในกทม. ไม่เคยมีใครตั้งชื่อว่า ศุภาลัย กทม.
คำที่ใช้บ่งบอกว่าบริษัทมองคนในพื้นที่อย่างไร
คิดว่า เขาเป็นคนต่างจังหวัด
หรือว่าเราเป็นพวกเดียวกัน
ถ้าเป็นพวกเดียวกัน หรืออยู่จังหวัดเดียวกัน เราต้องตั้งชื่อโครงการแบบลงรายละเอียด เหมือนในกทม. ที่ตั้งชื่อลงท้าย รัชดา สุขุมวิท สีลม วัชรพล ฯลฯ
ดังนั้น ชื่อโครงการเขาจะใช้ชื่อทำเลที่คนในพื้นที่คุ้นเคย
เช่น ศุภาลัย พาร์ควิลล์ เกาะเรียน อยุธยา, ศุภาลัย คราม ศรีสุนทร ภูเก็ต ฯลฯ
เป็นรายละเอียดเล็กๆที่หลายคนคิดไม่ถึง

เรื่องที่สี่ โครงการของ “ศุภาลัย” จะคัดกรองคนซื้อ
ในโครงการที่ขายดีๆ เขาจะมีโครงการ “คนละห้อง”
เลียนแบบ “คนละครึ่ง” 555
คือ 1 คน ซื้อได้ 1 ห้องเท่านั้น
เขาเลือกขายให้กับลูกค้าแท้จริง ไม่ใช่นักลงทุน หรือนักเก็งกำไร
ไม่เน้นขายเร็ว
แต่ขายกับ “ตัวจริง” ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ
และยังเรียกเงินดาวน์สูงกว่าโครงการทั่วไป
การที่ลูกค้ายอมจ่ายเงินดาวน์สูง แสดงว่าเป็นคนจะอยู่อาศัยตัวจริง
นั่นคือ เหตุผลที่ทำให้ลูกค้าศุภาลัยกู้แบงก์ไม่ผ่านเพียง 4%
ซึ่งถือว่าน้อยมากกกกกก….
คุณเตเล่าว่ามีเพื่อนเคยติดต่อขอซื้อคอนโดฯหลายห้อง
เขาถามเพื่อนว่าเอ็งซื้อไปเพื่อขายต่อเอากำไรใช่ไหม
เพื่อนตอบว่าใช่
“ถ้าอย่างนั้น มาเอาเงินผมไปเลยดีกว่า”
เป็นการปฏิเสธเพื่อนแบบสุภาพ และได้ผล
เพราะเพื่อนไม่มาเอาเงินคุณเต 555

เรื่องสุดท้าย เป็นเรื่องเล็กๆที่น่ารักในยามวิกฤต
“ศุภาลัย” เคยเจอวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540
เขากู้เงินต่างประเทศมา ทำให้พอรัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินบาท
“ศุภาลัย” เป็นหนี้ 10,000 ล้านบาท
ตอนนั้น คุณเตเรียนอยู่ออสเตรเลีย ที่บ้านอยากให้กลับเพราะไม่มีเงินส่งเรียน
คุณเตไม่กลับ ขอเรียนต่อ แต่ไม่รบกวนเงินทางบ้าน
เขาทำงาน 3 งาน เพื่อหาเงินเรียนต่อจนจบ
ส่วนที่บ้านต้องประหยัดทุกทาง
น้องสาวที่เรียนจุฬาฯ ไปยื่นขอทุนการศึกษา
ในใบขอทุน มีคำถามว่าที่บ้านเป็นหนี้เท่าไร
น้องสาวกรอกตามจริง
“10,000 ล้านบาท”
ไม่รู้ว่าคณะกรรมการเห็นตัวเลขแล้วรู้สึกอย่างไร
ที่คุณเตภูมิใจมาก คือ คุณประทีป ตั้งมติธรรม คุณพ่อของเขาพา “ศุภาลัย” ฝ่าวิกฤตมาได้จนถึงทุกวันนี้
โดยจ่ายหนี้ครบทุกบาท ทุกสตางค์
ไม่แปลกที่วันนี้ ”ศุภาลัย“ จะประหยัดทุกเม็ด
หนี้ต่ำ
และในบัญชีมี ”เงินสด“ เป็นเงินคงคลังจำนวนมาก
เพราะวิกฤตครั้งนั้น คือ บทเรียนที่ดียิ่ง

08/05/2026

https://www.facebook.com/share/v/18vGyWLAau/