07/09/2026
กับดักใหม่อสังหาฯ ขายได้ แต่ 'โอนไม่ได้' ภาวะเศรษฐกิจ-กำลังซื้ออ่อนแอ ทำให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญภาพที่ย้อนแย้ง ด้านหนึ่งผู้ประกอบการยังพบลูกค้าที่เดินเข้ามาพร้อมความต้องการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมทุกวัน! อีกด้านหนึ่ง ตัวเลข “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” กลับไม่เป็นไปตามยอดขายที่เกิดขึ้น ภาพดังกล่าวสะท้อนปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวลานี้อาจไม่ได้อยู่ที่ “ไม่มีคนอยากซื้อ” แต่เป็นเรื่องของ “ซื้อแล้วไม่สามารถไปต่อจนถึงวันโอน”
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า นี่คือโจทย์เร่งด่วนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ และต้นตอสำคัญยังคงมาจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ มากกว่าปัจจัยด้านโครงสร้างประชากรที่แม้จะเป็นความเสี่ยงใหญ่ซึ่งจะส่งผลชัดเจนในระยะข้างหน้า
คำถามจึงไม่ใช่เพียงว่า ตลาดจะฟื้นเมื่อไร แต่กำลังขยับสู่คำถามที่ใหญ่กว่านั้นว่า เมื่อโครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังสร้างบ้านใหม่ขายได้เหมือนเดิมหรือไม่
“ยอดขายยังมี แต่ยอดโอนหาย กลายเป็นกับดักใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในสัญญาณที่สะท้อนภาวะตลาดได้ชัดเจน คือการเคลื่อนไหวที่สวนทางกันระหว่างยอดขาย กับยอดโอนกรรมสิทธิ์”
กรณีของเสนาเป็นตัวอย่างที่เห็นภาพชัด สร้างยอดขายหรือยอดจองได้สูงกว่าเป้าหมาย แต่เมื่อถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ ตัวเลขกลับต่ำกว่าเป้าหมายอย่างมีนัยสำคัญ
ปรากฏการณ์นี้มีความหมายมากกว่าตัวเลขผลประกอบการ เพราะสะท้อนว่า ความต้องการซื้อยังมีอยู่ แต่ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งไม่สามารถเปลี่ยนความตั้งใจซื้อให้เป็นธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ได้ เหตุผลสำคัญคือภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ
📌 ก่อสร้างหดตัวเมื่อโครงการใหม่ลดลง
เมื่อผู้ซื้อไม่สามารถโอนได้ ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถรับรู้รายได้ตามคาดหวัง สำคัญกว่านั้น เมื่อกระแสเงินสดจากการโอนไม่เข้ามาตามแผน การเดินหน้าโครงการใหม่ก็ทำได้ยากขึ้น เป็นวงจรกดดันทั้งผู้ประกอบการและห่วงโซ่อุปทาน ยอดขายชะลอ การโอนสะดุด การก่อสร้างโครงการใหม่ลดลง กระทบ "ผู้รับเหมาก่อสร้าง" ด่านแรกที่รับแรงกระแทก
ข้อมูลเศรษฐกิจสะท้อนการหดตัวของภาคการก่อสร้างต่อเนื่องหลายไตรมาส ขณะที่ผู้รับเหมาหลายราย โดยเฉพาะกลุ่มที่พึ่งพางานก่อสร้างคอนโดมิเนียม ต้องเผชิญกับปริมาณงานที่ลดลงตามโครงการเปิดใหม่ลดลง งานก่อสร้างย่อมลดลงตามกลไกห่วงโซ่ธุรกิจ
“ผู้รับเหมาบางรายจึงต้องปรับตัวด้วยการหันไปรับงานประเภทอื่น เช่น งานก่อสร้างโรงพยาบาล หรือปรับรูปแบบธุรกิจจากการรับเหมาทั้งโครงการมาเป็นผู้รับจ้างเฉพาะค่าแรง”
จะเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่เชื่อมโยงไปยังแรงงาน ผู้รับเหมา วัสดุก่อสร้าง คอนกรีต เหล็ก และธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกจำนวนมาก ดังนั้น หากโครงการใหม่ลดลงเป็นเวลานาน ผลกระทบทางเศรษฐกิจย่อมขยายวงกว้างกว่าตัวเลขยอดขายของดีเวลลอปเปอร์อย่างเดียว
📌 หวั่นปัญหาอนาคต “ไม่มีคนซื้อ”
“วันนี้ เศรษฐกิจ คือปัญหา แต่วันหน้าอาจเผชิญปัญหาไม่มีคนซื้อ”
หากโจทย์ของตลาดในวันนี้คือกำลังซื้อ สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นอาจเป็นโจทย์ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า นั่นคือ โครงสร้างประชากร
เกษรา มองว่า วันนี้ยังมีผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านอยู่ แต่ในอนาคตภาพอาจเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงเมื่อจำนวนเด็กเกิดใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยย่อมเผชิญกับคำถามด้าน “จำนวนผู้ซื้อ” จากวันนี้ “มีคนอยากซื้อ แต่ซื้อไม่ไหว” เป็นอนาคตที่ต้องเผชิญกับ “ไม่มีคนซื้อเพียงพอ”
"ความแตกต่างของ 2 สถานการณ์นี้มีนัยสำคัญต่อโมเดลธุรกิจ เพราะปัญหากำลังซื้อยังแก้ด้วยมาตรการเศรษฐกิจ สินเชื่อ หรือการปรับราคา แต่หากฐานประชากรและจำนวนครัวเรือนลดลง การสร้างอุปสงค์ขึ้นใหม่เป็นโจทย์ที่ยากกว่าอย่างมาก"
อ่านต่อ: https://www.bangkokbiznews.com/business/property/1250231
#กรุงเทพธุรกิจ #กรุงเทพธุรกิจBusiness #กรุงเทพธุรกิจRealEstate
