07/05/2025
ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: CẨN THẬN KẺO MẤT TRẮNG
Trong nhiều giao dịch bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là khi người bán đang ở xa, định cư nước ngoài, bận công tác hoặc “muốn làm nhanh”, bên bán thường đưa ra phương án ký giấy ủy quyền. Bên mua, trong cơn khấp khởi vì tìm được miếng đất “giá hời”, nghe lời môi giới trấn an rằng “ủy quyền công chứng là hợp pháp mà”, liền đặt cọc ký ngay. Nhưng ít ai biết rằng, chính những hợp đồng ủy quyền tưởng chừng hợp lệ ấy lại là ngòi nổ cho vô số vụ tranh chấp, mất trắng và kiện tụng kéo dài sau này. Và rồi, người bán thì đã sang tên người khác, người môi giới biến mất, còn người mua thì ôm một bản hợp đồng… không còn giá trị gì về mặt pháp lý.
Trước tiên, cần hiểu rõ: ủy quyền là một hình thức chuyển giao quyền thực hiện hành vi pháp lý, không phải chuyển quyền sở hữu. Điều đó có nghĩa là, người được ủy quyền chỉ “thay mặt” chủ sở hữu đi ký hợp đồng mua bán, làm thủ tục, giao dịch… nhưng tài sản vẫn thuộc về người ủy quyền. Khi người ủy quyền qua đời, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế quyền hoặc đơn giản là muốn hủy ủy quyền – thì hợp đồng ủy quyền lập tức mất hiệu lực. Người mua, nếu chưa kịp sang tên, sẽ rơi vào cảnh trắng tay mà không có cơ sở pháp lý để đòi lại tài sản.
Điển hình là những trường hợp “ủy quyền toàn phần không thời hạn” – nghe có vẻ chắc chắn – nhưng lại chứa đựng một rủi ro chí mạng. Theo quy định pháp luật, tất cả các hợp đồng ủy quyền đều mất hiệu lực khi một trong hai bên qua đời hoặc mất năng lực hành vi. Điều này đặc biệt nguy hiểm trong trường hợp người ủy quyền đã lớn tuổi, sống ở nước ngoài hoặc đang mắc bệnh. Có những vụ việc người mua đã chuyển đủ tiền, ký công chứng hợp lệ, chỉ chờ làm thủ tục sang tên – thì người ủy quyền mất đột ngột. Tài sản lập tức rơi vào diện di sản thừa kế, và hàng loạt người thừa kế xuất hiện, không ai công nhận giao dịch trước đó. Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu, tiền mất mà nhà không sang tên được.
Một rủi ro khác chính là ủy quyền giả mạo hoặc ủy quyền lòng vòng. Có những trường hợp bên bán dùng bản sao hợp đồng ủy quyền từ một chủ sở hữu thật, rồi ký hợp đồng bán cho nhiều người khác nhau. Lại có tình huống người được ủy quyền “lố tay”, bán tài sản vượt quá phạm vi được ủy quyền, ví dụ chỉ được ủy quyền cho thuê nhưng lại đem bán, hoặc được ủy quyền cho một phần tài sản nhưng lại bán toàn bộ. Người mua nếu không kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng ủy quyền thì tưởng rằng mình đang làm đúng pháp luật, nhưng thực tế lại là nạn nhân của một giao dịch trái luật, không được công nhận quyền sở hữu.
Đáng nói hơn, trong nhiều dự án chưa có sổ, chưa được phép chuyển nhượng, chủ đầu tư hoặc bên phân phối thường “lách luật” bằng cách lập hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán. Họ cam kết rằng “ủy quyền toàn phần để được ở, được xây dựng, được chuyển nhượng lại”… Nhưng tất cả chỉ là lời hứa nằm ngoài khung pháp lý. Khi pháp luật không công nhận quyền sở hữu, thì mọi hành vi sử dụng đều đang nằm trong vùng xám – dễ bị tranh chấp, cưỡng chế và không có cơ sở bảo vệ nếu phát sinh khiếu nại.
Về nguyên tắc, giao dịch bất động sản đúng pháp luật phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, được công chứng và đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Mọi hình thức “mua bán thông qua ủy quyền” đều là cách lách luật, rủi ro cao và không bền vững. Ủy quyền chỉ nên dùng khi hai bên có mối quan hệ tin tưởng sâu sắc, thời gian ngắn, và phải có phương án đảm bảo nếu hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực – ví dụ như cam kết sang tên trong một thời hạn cụ thể, giữ lại phần tiền chưa thanh toán, hoặc có tài sản đảm bảo khác.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, không thể mua chỉ bằng… chữ ký của người đại diện. Đừng để sự dễ dãi trong pháp lý biến bạn thành người đi mua rủi ro thay cho người khác. Và càng đừng nghe lời trấn an “người ta làm vậy đầy ra” để rồi một ngày nào đó, bạn trở thành ví dụ cho câu nói: “giấy tờ hợp lệ, nhưng mất trắng vì tin nhầm vào ủy quyền”.
