11/07/2022
PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ VỚI VÀI TRĂM TRIỆU TIỀN VỐN
1. Nhiều người hay hỏi mình khoảng vài trăm triệu có đầu tư/ mua ở BĐS được không. Mấy trăm triệu không phải là số tiền nhỏ, nhiều khi đó là cả gia tài tích cóp nhiều năm, nhưng buồn thay số tiền đó so với giá nhà đất lại chẳng là gì cả. Đó là một thực trạng đáng buồn, tuy nhiên nếu biết cách chúng ta hoàn toàn có thể bắt đầu với một số vốn nhỏ.
Trước hết, vốn ít nguyên tắc đầu tiên là phải an toàn, pháp lý đặt lên số một, ít nhất phải đảm bảo nếu không bán được thì vẫn còn lô đất. Đi mua bất động sản mà đến lô đất cũng không còn thì buồn ít, đau ít, nhục thì nhiều. Nghe có vẻ vô lý nhưng điều này xảy ra rất thường xuyên. Mua dự án không ra được sổ, mua dự án ma, mua căn hộ mà CDT không xây... vô vàn ví dụ.
Thứ 2, để kỳ vọng lợi nhuận thấp, trăm cũng được, vài chục cũng được, bán lời là được. Sau một vài lần mua bán kiến thức sẽ lên, vốn sẽ nhiều lên, lúc đó hẵng tính. Hai điều này lưu ý đầu tiên.
2. Vài trăm triệu có đầu tư BĐS được không? Câu trả lời chắc chắn có. Vậy mua được thì mua ở đâu? mua như thế nào cho hiệu quả? điều kiện cần là gì?
Với số vốn ít chúng ta sẽ có một số phương pháp sau đây:
1- Sử dụng đòn bẩy tài chính để mua được sản phẩm có giá cao hơn nhiều lần và tỷ suất lợi nhuận cao hơn.
2- Mua bđs có giá trị tương đương số tiền hiện có.
3- Đoàn kết là sức mạnh.
Phương pháp 1: Sử dụng đòn bẩy tài chính
Đối với một BĐS bạn cần tối thiểu 30% vốn tự có để mua. Tương ứng số tiền từ 300 tới 500 triệu sẽ là BĐS có giá trị từ 1 tới 1,5 tỷ. Số tiền vay tương ứng sẽ là 700 - 1 tỷ đồng.
Lãi suất ngân hàng tạm tính 10%/năm, thời gian vay 20 năm thì số tiền Gốc trả hàng tháng là: 2,92 triệu -4,17 triệu. Lãi trả hàng tháng: 5,83 triệu - 8,33 triệu. Tổng số tiền cần thanh toán: 8,75 - 12,5 triệu/ tháng. Đối với sản phẩm BĐS giá trị 1-1,5 tỷ có thể khai thác cho thuê mức 5-8 triệu rất nhanh và hiệu quả nên nếu khai thác cho thuê được thì số tiền cần thanh toán hàng tháng chỉ là 3-5 triệu.
Mua BĐS trị giá 1-1,5 tỷ mỗi tháng thanh toán 3-5 triệu. Bài toán đơn giản và dễ dàng hơn rất nhiều rồi phải không?
Kinh nghiệm đối với các sản phẩm BĐS này lời 200-300tr sau 1 năm là dễ đạt được. Sau khi trừ các khoản chi phí lãi ngân hàng, phí phạt, phí chuyển nhượng, tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được từ 30-80% số tiền bỏ ra là trong tầm tay. Nếu may mắn có thể cao hơn rất nhiều.
Đối với các bạn có tài chính thấp hơn hãy nhắm tới các dự án NHÀ Ở XÃ HỘi, Mức giá chỉ từ 15 triệu/m2 tức là căn 40m2 tầm 600 triệu, có 180 triệu là mua được. Đối với loại hình này thì khuyến cáo: CÓ SUẤT, CDT uy tín thì nên mua, không nên ngại các vấn đề về chất lượng, điều kiện mua bán, vì mua được nhà tầm đó là may rồi, chẳng ai đòi hỏi. .
Con số mình tạm tính ở trên nếu trong trường hợp mua Nhà Hình Thành Trong Tương Lai thì số tiền phải trả nhẹ nhàng hơn rất nhiều, nhưng lưu ý chọn CDT uy tín, có tài chính để xây.
Yêu cầu đối với phương pháp này: Thu nhập >= 15 triệu/ tháng. Ổn định và đều đặn.
Phương pháp 2: Mua bđs tương đương số tiền hiện có.
BĐS không có phải là nhà đất ở thành phố. Bất cứ nơi đâu có đất đai thì ở đó có BĐS. Với số tiền vài trăm triệu hoàn toàn có thể mua được 1 sản phẩm đẹp ở những TP nhỏ, ở các thị trấn, thị xã, khu vực đông dân cư ở quê, ở tỉnh. Chịu khó tìm một chút các bạn sẽ thấy có vô vàn sản phẩm, cơ hội để mua. Mình từng chứng kiến nhiều lô đất tăng gấp 3,4 lần chỉ sau 1 hai năm, nhanh còn gấp mấy lần Sài Gòn. Vì thế thay vì bỏ tiết kiệm, tìm mua ngay một lô đất để dành, vừa cất được tiền, vừa sinh lợi lớn và có thể để sau này về quê ở.. quá tiện, quá hiệu quả.
Phương pháp 3: Đoàn kết là sức mạnh.
Với căn hộ mua bằng phương pháp 1, bạn phải có 300-500 triệu ban đầu, mỗi tháng trả 8-12 triệu, nếu cho thuê được thì con số phải trả là 3-5 triệu/ tháng . Vậy bây giờ 2 người cùng hùn với nhau, 3 người cùng hùn với nhau thì sao?
Con số chỉ là mỗi người có 100-200, Mỗi tháng thanh toán 3-4 triệu/ người, nếu cho thuê được thì mỗi tháng thanh toán 1-2 triệu/ người, bằng bữa đi nhậu.
Mới bắt đầu, chúng ta kinh nghiệm ít, vốn ít, đi chung những người có năng lực để học hỏi họ và giảm thiểu rủi ro là một cách rất tốt.
Tổng kết lại:
- Với số tiền vài trăm triệu bạn hoàn toàn có thể mua BĐS ở SG với giá trị từ 1-1,5 tỷ. Tương đương 1 căn hộ nhỏ, 1 đất nền nhỏ ở vùng ven tp, Hoặc ở các TP, Tỉnh lân cận,
- Đầu tư đất tỉnh, đất quê, đất thị trấn, thị xã ... rất tiềm năng.
- Hợp tác là cách để chúng ta cùng nhau mạnh lên, mạnh hơn rất nhiều.
Tác giả: Trần Sỹ Tường
