HOMES ALL GROUP, Số 3, Hồ Hố Mẻ, Phố Tôn Thất Tùng, Hanoi (2026)

11/04/2023

Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư đang bộc lộ những nút thắt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
LTS: Gần đây có nhiều nghị quyết, chỉ thị về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là Nghị quyết 18 đã chỉ rõ cần đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Tuần Việt Nam giới thiệu góp ý của chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, về lĩnh vực xây dựng thể chế rất quan trọng này.

Hiện nay đang có ít nhất 4 luật chồng chéo và trùng lặp đáng kể về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Những luật này gây nhiều rắc rối, phiền toái, tạo ra những rào cản pháp lý không vượt qua được đối với người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Đó là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.

Luật Kinh doanh Bất động sản

Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản được định nghĩa bao gồm các hoạt động: Đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng bất động sản để bán; Đầu tư vốn để mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; Cho thuê, cho thuê lại bất động sản; Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Dịch vụ tư vấn bất động sản; Quản lý bất động sản.

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng các loại nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật (có 3 loại cụ thể).

Như vậy, có thể nói lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh quan trọng nhất của luật kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở các loại, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, kéo theo điều chỉnh dự án, chuyển nhượng dự án bất động sản… Chúng đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.

Luật Xây dựng

Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam…

Luật Xây dựng quy định các hoạt động đầu tư xây dựng. Ảnh: Hoàng Hà
Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng. Hoạt động xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

Như vậy, phần quan trọng nhất của phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đã nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.

Luật Đầu tư

Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và hoạt động đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài. Hoạt động đầu tư gồm hoạt động đầu tư có cấu phần xây dựng (tức đầu tư xây dựng), và hoạt động đầu tư không có cấu phần xây dựng (hay hoạt động đầu tư không có xây dựng).

Luật Nhà ở

Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.

Như vậy, dự án nhà ở là dự án bất động sản; và phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng bất động sản. Do đó, phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư, nếu đó là dự án nhà ở thương mại.

Bốn luật chồng lấn, trùng lặp làm cán bộ và dân đều khổ

Từ trình bày trên đây, có thể thấy có sự chồng lấn, trùng lặp về phạm vi điều chỉnh của các Luật Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở.

Cụ thể là: Vấn đề phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản; đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, chuyển nhượng… thuộc phạm điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư; và đầu tư xây dựng đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư.

Hệ quả là, cùng một vấn đề, một sự việc, nhất là các vấn đề, sự việc liên quan đến thủ tục hành chính, người dân và doanh nghiệp phải đồng thời thực hiện theo ít nhất 4 luật nói trên với 4 loại thủ tục hành chính khác nhau theo các quy định pháp luật khác nhau tương ứng tại các cơ quản quản lý nhà nước khác nhau.

Sự chồng chéo giữa các luật gây nhiều khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.
Các quy định pháp luật khác nhau nói trên lại không tương thích, không đồng bộ, chồng lấn nhau, thậm chí mâu thuẫn với nhau. Điều này tạo nên quá nhiều rào cản bất hợp lý với chi phí tuân thủ quá cao. Trong nhiều trường hợp, thực hiện đúng theo luật này, lại không phù hợp với luật khác.

Thực tế đó đặt người dân, doanh nghiệp và cả công chức liên quan vào tình thế không thể không vi phạm luật pháp trong xử lý công việc. Hoặc lựa chọn khác là công chức không thực thi công vụ, còn người dân và doanh nghiệp không thể thực hiện đầu tư kinh doanh trong các trường hợp nói trên.

Chính sự chồng chéo, trùng lặp về phạm vi điều chỉnh nói trên đã và đang tạo ra thực trạng thiếu đồng bộ, phức tạp, chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn trong “rừng” quy định ở lĩnh vực đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Chúng gây khó khăn, tắc nghẽn và trong nhiều trường hợp không thể xử lý được đối với đầu tư kinh doanh trong nhiều năm nay.

Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đã nhiều lần rà soát và có báo cáo về thực trạng này mà không thể tháo gỡ được dù các luật, nghị định có liên quan được bổ sung, sửa đổi liên tục, kể cả khi dùng phương pháp một luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật.

Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, không có quốc gia, vùng lãnh thổ nào có Luật Đầu tư như ở Việt Nam. Tương tự, không có Luật Kinh doanh bất động sản ở quốc gia nào như Việt Nam. Bởi vì, xây dựng nhà ở, bất động sản thực hiện theo luật xây dựng; còn mua bán, thuê, cho thuê bất động sản về bản chất tương tự như mua bán, thuê, cho thuê các loại hàng hoá, tài sản khác. Luật Nhà ở về bản chất là luật về chính sách nhà ở, xây nhà ở thực hiện theo Luật Xây dựng, và không cần quy định riêng về cái gọi là phát triển nhà ở.

Kiến nghị

Phương án thứ nhất, là phương án triệt để gồm: Bãi bỏ hoàn toàn Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Đầu tư chỉ giữ lại các nội dung, quy định về bảo hộ và khuyến khích đầu tư; quy định về ngành nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh chuyển sang Luật Doanh nghiệp như nguyên gốc ban đầu của nó và bãi bỏ tất cả các nội dung, quy định còn lại. Bỏ Luật Nhà ở hoặc chuyển thành luật về chế độ, chính sách nhà ở tại Việt Nam.

Phương án thứ hai, cơ cấu lại và thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Cụ thể, loại bỏ nội dung “đầu tư xây dựng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê…” ra khỏi phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, và đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.

Tương tự, bỏ “phát triển nhà ở” tại Luật Nhà ở. Xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và áp dụng theo quy định có liên quan của pháp luật xây dựng.

Như vậy, định nghĩa lại khái niệm “kinh doanh bất động sản” và phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ còn là: mua, bán, nhận chuyển nhượng; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.

Copy internet từ - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

16/02/2022

Nhà nước ra quyết định có hiệu lực từ 1/3 v/v qly kinh doanh bất động sản của cá nhân!

Cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã trừ trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/3 quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Theo điểm a khoản 2 Điều 76 Luật Đầu tư 2020, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Như vậy, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã trừ trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Song trường hợp này phải kê khai nộp thuế dù không phải thành lập doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo quy định cũ tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, ngoài cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên nêu trên thì cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Chương IV, Luật Kinh doanh bất động sản cũng là đối tượng được kinh doanh mà không cần thành lập doanh nghiệp (gồm dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản...).

Cùng với đó, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã liệt kê các hoạt động kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp gồm:

Bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách; Bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là tài sản công; Tổ chức tín dụng, ngân hàng, công ty quản lý tài sản AMC, VAMC bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng để bảo lãnh, thế chấp nhằm thu hồi nợ.

Bán nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, cơ quan Nhà nước khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Bán nhà, công trình thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình; Chuyển nhượng, bán bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh.

Như vây, đối chiếu các quy định trên từ 1/3 cá nhân vẫn được quyền kinh doanh bất động sản trong các trường hợp nêu tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Về điều kiện kinh doanh bất động sản, theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Thành lập doanh nghiệp, trong đó có ngành nghề kinh doanh bất động sản; Công khai thông tin về doanh nghiệp, bất động sản đưa vào kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và còn lại đang tiếp tục kinh doanh trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án hoặc tại sản giao dịch bất động sản…
Sưu tầm internet

29/10/2021

Hành lang pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn chưa thực sự được quan tâm trong nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Hiện các quy định liên quan đến chuyển nhượng các dự án đầu tư bất động sản dường như đang chặt chẽ hơn nhiều so với mức cần thiết. Có lẽ do “lịch sử để lại” nên các cơ quan chức năng đang cố gắng ngăn chặn hiện tượng có một số doanh nghiệp “nhỏ” chỉ lo chạy được một số thủ tục pháp lý để trở thành nhà đầu tư rồi chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác để kiếm lời mà không thực sự nghiêm túc trong đề xuất đầu tư.

Nan giải trở thành nhà đầu tư dự án
Tuy nhiên, đầu tư dự án bất động sản là quá trình diễn ra rất dài, bao gồm nhiều công đoạn nối tiếp nhau mà không phải doanh nghiệp nào cũng đảm bảo chắc chắn mình sẽ đi hết cả chặng đường dài đó được. Vì vậy, yêu cầu doanh nghiệp phải được chọn làm nhà đầu tư, thực hiện xong giải phóng mặt bằng, đóng xong tiền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ, xây dựng hạ tầng theo tiến độ dự án được duyệt rồi mới được chuyển nhượng dự án của mình dường như đã làm khó cho doanh nghiệp.

Trên thực tế, để bắt đầu quá trình đầu tư, doanh nghiệp phải bỏ chi phí ngay, tiến hành nghiên cứu khảo sát, đánh giá địa điểm đầu tư, thị trường, xem xét kỹ quy hoạch hiện tại, thậm chí xin chi tiền tài trợ cho Nhà nước điều chỉnh quy hoạch chưa phù hợp với ý tưởng đầu tư, đảm bảo có thể hình thành nên một dự án đầu tư có hiệu quả. Nhiều doanh nghiệp chọn cách làm đi mua gom đất trước để thuận lợi cho giai đoạn giải phóng mặt bằng về sau hay để xin Nhà nước thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trên mảnh đất của mình.

Thông thường, doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều công sức, tiền của và thời gian để trở thành nhà đầu tư chính thức của dự án. Tôi cho rằng một khi đã trở thành nhà đầu tư dự án được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư rồi thì họ phải được phép chuyển nhượng dự án của mình cho doanh nghiệp khác có nhu cầu, đáp ứng đủ điều kiện thực hiện tiếp dự án đó luôn.

Nhiều dự án BĐS do vướng về các điều kiện kinh doanh, nên phải dừng để rà soát thủ tục.
Nhiều dự án BĐS do vướng về các điều kiện kinh doanh, nên phải dừng để rà soát thủ tục.

Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cần minh bạch và rõ ràng
Theo tôi, hành lang pháp lý chỉ cần chặt chẽ ở hai khâu.

Thứ nhất là lập quy hoạch (bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế xã hội nói chung, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành có liên quan) để dự án đầu tư được đề xuất và phê duyệt đúng định hướng của Nhà nước, không bị lợi ích nhóm chi phối.

Thứ hai là quy định rõ ràng yêu cầu về năng lực của nhà đầu tư. Cộng thêm việc thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư (đấu thầu, đấu giá, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư) một cách minh bạch, rõ ràng, tôi tin rằng sẽ đảm bảo có dự án phù hợp và có được nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện.

Lưu ý rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án chỉ cần đáp ứng năng lực về tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, chứ không yêu cầu về kinh nghiệm triển khai dự án như ở giai đoạn xét hồ sơ năng lực lựa chọn nhà đầu tư.

Cần quy định nhất quán tiêu chí năng lực để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp cho dự án, cả ở giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giai đoạn xét chủ trương có cho phép chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư mới. Kinh nghiệm triển khai dự án có thể là quan trọng nhưng rõ ràng tiêu chí năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định vì họ có thể và sẽ phải tổ chức thuê đơn vị có kinh nghiệm triển khai dự án để đảm bảo dự án được triển khai thành công nếu tự mình không triển khai được.

Cần thay đổi cách tiếp cận khi sửa Luật
Việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho nhà đầu tư chuyển nhượng dự án của mình khi chưa hoàn thành Quy hoạch chi tiết, chưa giải phóng mặt bằng xong, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã vô tình làm cho nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai.

Thực tế nhiều năm qua đã chứng kiến hàng trăm dự án bất động sản bị đắp chiếu, không chuyển nhượng được cho nhà đầu tư khác và bản thân cơ quan chức năng cũng rất khó khăn trong việc thu hồi vì vướng xác định lỗi vi phạm, giải quyết quyền lợi của nhà đầu tư. Nguồn lực đất đai của Nhà nước, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư, quyền lợi của nhà thầu, người mua sản phẩm, đối tác đầu tư khác bị đóng băng lại, nghẽn nguồn cung trên thị trường.

Bối cảnh giờ đây đã khác nhiều so với 7 năm trước. Hoạt động đầu tư dự án bất động sản đã đi vào khuôn khổ, chuyên nghiệp hơn, chất lượng thể chế và thực thi thể chế cũng đã đạt được nhiều bước tiến đáng kể. Tôi cho rằng đã đến lúc các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này. Nên coi việc đầu tư là quá trình dài, liên tục, doanh nghiệp được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn nào trong đó hoặc toàn bộ các giai đoạn để làm.

Tuy nhiên, dự án nhất định phải hình thành đúng định hướng quy hoạch; quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phải được thẩm định và phê duyệt chặt chẽ, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện được quy định rõ ràng trong luật sẽ được phép nhận chuyển nhượng dự án từ doanh nghiệp khác.

Giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng cũng là cách khơi thông dòng chảy liên tục của đầu tư, tránh vô tình tạo ra những “cục máu đông” trên thị trường bất động sản.

Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
St Mr Le Vinh

02/10/2021

Ngày nay, nhà chung cư là lựa chọn của rất nhiều người, đặc biệt là các cặp đôi trẻ, chưa có đủ điều kiện kinh tế. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách để sở hữu một căn hộ chung cư vừa đúng ý lại có giá cả phải chăng. Nếu vẫn đang băn khoăn như thế thì 8 bí kíp dưới đây sẽ là cứu cánh của bạn.

1. Tìm hiểu mức giá chung của chung cư

Giá cả chính là quan tâm hàng đầu của bất cứ ai muốn mua chung cư giá rẻ. Hiện nay có 2 kiểu chung cư giá rẻ phổ biến: đã có người ở được rao bán lại hoặc đang trong giai đoạn thi công.

Nếu mua căn hộ đã có người ở mà muốn bạn lại, bạn nên đến trực tiếp khu chung cư và hỏi người dân xem giá trị chính xác là bao nhiêu, tránh trường hợp bị hớ. Nếu mua chung cư đang trong quá trình xây dựng, bạn có thể tìm hiểu thông tin trên các website và sàn giao dịch bất động sản uy tín. Tất nhiên đừng quá tin vào lời quảng cáo của người bán mà hãy so sánh giá cả giữa các dựa án, các căn hộ. Nếu có người quen trong lĩnh vực này để tham khảo ý kiến nữa thì càng tốt.

2. Cân nhắc nguồn lực tài chính hiện có

Thông thường, nếu mua căn hộ đã hoàn thiện, bạn sẽ phải trả hết tất cả tiền cùng 1 lúc còn mua căn hộ đang thi công, bạn sẽ được trả góp theo tiến độ dự án. Vì vậy mà với nguồn tài chính không quá dư dả, hãy cân nhắc xem mình đang có bao nhiêu, có thể vay thêm bao nhiêu và có ý định vay từ ngân hàng không để đưa ra quyết định cuối cùng.

Riêng với những căn hộ trả góp, người mua nên xác định số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng để xem mình có khả năng chi trả không. Đặc biệt, hãy chỉ mua chung cư trả góp với điều kiện có thu nhập ổn định và số tiền phải vay thấp hơn 50% giá trị căn hộ. Chẳng hạn nếu bạn mua một căn hộ 1,2 tỷ thì số tiền vay mượn tốt nhất phải ít hơn 600 triệu để có đủ khả năng chi trả.

3. Kiểm tra uy tín của chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án

Cho dù là chung cư giá rẻ đi chăng nữa thì bạn cũng phải bỏ ra khoản tiền tích cóp từ rất lâu. Thế nên chắc chắn phải tìm hiểu mình sẽ mua từ một chủ đầu tư như thế nào, có uy tín không, dự án khu chung cư của mình có đúng pháp luật không để tránh vì ham rẻ mà tiền mất tật mang.

Đầu tiên, hãy kiểm tra xem chủ đầu tư đã thực hiện nhiều dự án chưa, tiến độ bàn giao và chất lượng thi công thế nào, có từng dính vụ bê bối nào chưa... Tất cả những thông tin này đều có trên báo chí, internet, các hội nhóm bất động sản trên MXH, chỉ cần bạn chịu khó tìm hiểu 1 chút là có ngay thôi.

Tính pháp lý của dự án thường được xác định bởi giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước như thuế đất,… Những giấy tờ này bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư công khai hoặc đến cơ quan chức năng nơi dự án tọa lạc để tự kiểm tra thông tin. Ngoài ra có 1 lưu ý nhỏ, người mua nên chú ý số tầng của công trình thực tế so với giấy tờ xem có trùng khớp không để biết được dự án có vượt tầng không.

4. Tìm hiểu phí dịch vụ của khu chung cư

Khi ở chung cư dù là giá rẻ hay cao cấp thì ai cũng phải trả thêm phí dịch vụ như vệ sinh, an ninh, gửi xe,... Vì xác định mua nhà là ở lâu dài nên bạn cần phải tìm hiểu kỹ xem những mức phí này là bao nhiêu, có được quy định cụ thể trong hợp đồng hay không. Bởi nếu cứ mập mờ, không rõ ràng, bạn hoàn toàn có thể rơi vào trường hợp mua nhà giá rẻ mà mỗi tháng lại tốn thêm 1 khoản không rẻ chút nào.

5. Tiện ích của chung cư có đáp ứng được nhu cầu của gia đình không?

Hiện nay các dự án chung cư đều cung cấp kèm theo nhiều tiện ích sống, kể các khu chung cư giá rẻ. Tất cả những tiện ích này chính là chất lượng cuộc sống trong tương lai nên người mua cần phải kiểm tra xem chúng có đáp ứng được nhu cầu của gia đình mình.

Thông thường, mua nhà chung cư giá rẻ bạn sẽ phải chấp nhận với việc không có quá nhiều tiện ích chất lượng cao. Thế nhưng ít nhất cũng phải đáp ứng được 1 vài yêu cầu tối thiểu: có hầm gửi xe, gần chợ và siêu thị, có trường học cho con cái, không ở quá xa khu vực nội thành,...

6. Kiểm tra chất lượng thi công căn chung cư

Với nhiều người lựa chọn mua căn hộ chung cư mới và chỉ nhìn về mặt bề ngoài của công trình với nước sơn đẹp là nghĩ công trình tốt. Tuy nhiên, chất lượng của một căn hộ sẽ không chỉ là những gì bạn quan sát thấy mà nó còn nằm ở vấn đề như nội thất, chống thấm, vữa trát, sơn tường, đường điện nước, nếu có nội thất bạn nên kiểm tra nội thất có như hợp đồng…

Vì vậy, nếu bạn chọn mua chung cư cũ hãy thận trọng kiểm tra mọi góc cạnh của căn nhà, đặc biệt là các góc khuất, vị trí có đường nước xem có thấm không.

7. Để ý mật độ số căn hộ/sàn

Mật độ sàn là thước đo thể hiện mật độ dân cư trong khu chung cư. Mật độ phổ biến và phù hợp hiện nay là 8 căn hộ/sàn. Nếu mật độ này là con số lớn hơn, bạn nên xem xét cách thiết kế, sắp xếp các căn hộ để có lựa chọn phù hợp nhất.

Ngoài ra, mật độ căn hộ/sàn quá cao, đồng nghĩa với việc mật độ dân cư cao, các dịch vụ như thang máy, gửi xe sẽ có nhiều người sử dụng hơn và đặc biệt đông đúc vào giờ cao điểm. Vì vậy nếu mật độ này quá cao thì cho dù giá rẻ đến mấy bạn cũng nên cân nhắc.

8. Tham gia vào các hội nhóm của cư dân chung cư mà mình định mua

Bí kíp này sẽ dành cho những ai muốn mua căn chung cư đã qua sử dụng. Dân cư các khu chung cư thường sẽ có các nhóm trên MXH để trao đổi, mua bán hoặc lên tiếng về những bất cập của khu chung cư. Vì vậy bạn có thể tìm kiếm và tham gia vào những nhóm này để tìm hiểu thêm về giá cả chung cũng như xem xét những vấn đề mà dân cư ở đây gặp phải để có quyết định cuối cùng.

15/09/2021

Xuất hiện mô hình đầu tư “mới lạ” bằng công nghệ, vốn vài triệu đồng vẫn có thể đầu tư BĐS

Mô hình chia nhỏ đầu tư đang giải quyết được một số rào cản của thị trường BĐS truyền thống và thu hút được số lượng NĐT tham gia đông đảo. Trong đó, bà nội trợ, nhân viên văn phòng, những NĐT có dòng tiền nhàn rỗi khiêm tốn… vẫn có thể tham gia đầu tư BĐS trên nền tảng công nghệ trực tuyến.
Khóa học miễn phí đào tạo phân tích và đầu tư chứng khoánTài trợ

Xuất hiện mô hình đầu tư “mới lạ” bằng công nghệ, vốn vài triệu đồng vẫn có thể đầu tư BĐS
Xuất hiện các mô hình tiên phong trong đầu tư BĐS bằng công nghệ

Thay vì mua một BĐS có giá trị hàng tỉ đến hàng chục tỉ đồng, thị trường BĐS thời gian gần đây đang xuất hiện mô hình đầu tư chia nhỏ tài sản (theo phần) để đầu tư, trên nền tảng công nghệ. Theo đó, với hình thức chia nhỏ này, nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư BĐS với số vốn khiêm tốn, từ 1 triệu đồng đến vài chục triệu hoặc vài trăm triệu đồng. Trong khi tỉ suất lợi nhuận mang về cũng khá hấp dẫn, có thể đạt từ 11-16,5%/năm.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (HoREA), mô hình gọi vốn theo hình thức chia nhỏ tài sản đã xuất hiện khá lâu trên thế giới. Mô hình đầu tư mới này có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Hình thức này mở ra thế giới tiền tệ mã hóa tài sản cho những người có nguồn tài chính ít ỏi tham gia thị trường. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế linh hoạt cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống.

Trong khi đó, tại Việt Nam, gần đây cũng đã lộ diện các đơn vị tiên phong phát triển mô hình đầu tư BĐS bằng hình thức chia nhỏ tài sản, sử dụng nền tảng công nghệ để nhà đầu tư có dòng vốn nhỏ có thể tham gia đầu tư BĐS. Theo HoREA, nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây.

Amentor.vn cũng đang phát triển nền tảng kết nối vốn đầu tư giúp các CĐT thông qua Token AMTC mã hóa bảo mật Blockchain NFT có hợp đồng smartcontract.

Mô hình đầu tư BĐS – tài chính KSInvest của Tập đoàn Đầu tư Quốc tế KSFinance. Với việc tích hợp công nghệ 4.0, mô hình này trợ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch đầu tư BĐS bằng số vốn nhỏ, chỉ từ 1 triệu đồng. Các sản phẩm đầu tư của KSInvest thuộc chuỗi dự án có thương hiệu BĐS hàng đầu Việt Nam: như Sunshine Homes, như các dự án thuộc dòng Sunshine Heritage trải dài khắp 3 miền: Sunshine Heritage Hà Nội, Sunshine Heritage Mũi Né, Sunshine Heritage Đà Nẵng,… Nhà đầu tư cá nhân tham gia mô hình đầu tư này được cam kết mức lợi nhuận lên đến 11%/năm tùy thuộc vào thời hạn hợp tác đầu tư.

Xuất hiện mô hình đầu tư “mới lạ” bằng công nghệ, vốn vài triệu đồng vẫn có thể đầu tư BĐS
Thị trường BĐS Việt Nam lộ diện các đơn vị tiên phong phát triển mô hình đầu tư BĐS bằng hình thức chia nhỏ tài sản, sử dụng nền tảng công nghệ để nhà đầu tư có dòng vốn nhỏ có thể tham gia đầu tư BĐS.

Hay, mới đây Houze Group đã đưa ra giải pháp đầu tư Houze Invest, đây cũng là một trong những đơn vị tiên phong ứng dụng công nghệ để môi giới - đầu tư BĐS, giải quyết nhu cầu đa dạng của thị trường. Với hình thức này, nhà đầu tư có thể tiếp cận dự án bất động sản với dòng vốn thấp hơn gấp nhiều lần giá trị tài sản, đồng thời vẫn được đảm bảo đã rà soát pháp lý dự án đầy đủ. Một sản phẩm bất động sản tùy vào giá trị, cũng có thể được bán cho nhiều nhà đầu tư theo hình thức chia nhỏ cổ phần này.

Cụ thể, với vốn đầu tư từ 1 triệu đồng đến vài chục hoặc vài trăm triệu đồng, nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư BĐS theo hình thức góp vốn. Nhà đầu tư tạo tài khoản, nạp tiền vào tài khoản trên nền tảng trực tuyến, chọn dự án mình muốn đầu tư. Sau khi đầu tư thành công, NĐT sẽ nhận được hợp đồng hợp tác đầu tư và các tài liệu liên quan được gửi về email của NĐT. NĐT sẽ được nhận lợi nhuận đầu tư định kỳ và đến cuối kỳ nhận lại toàn bộ vốn đầu tư được chủ sản phẩm đầu tư chi trả thông qua Houze Invest.

Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư được cam kết lợi nhuận cố định khoảng 11%/năm. Với kì hạn đầu tư 18 tháng, nhà đầu tư được chia lợi nhuận trên vốn lên đến 16,5%.

Như vậy, thay vì mua một căn nhà có giá trị lớn, hình thức góp vốn thông qua nền tảng công nghệ Houze Invest (được xem là nền tảng môi giới ứng dụng công nghệ) thì những bà nội trợ, nhân viên văn phòng hay người có dòng vốn nhàn rỗi…muốn đầu tư BĐS vẫn có thể tham gia được. Quy trình đầu tư cũng đơn giản và dễ dàng theo dõi các khoản đầu tư của mình.

Tương tự, vào năm 2020, trên thị trường BĐS cũng xuất hiện mô hình đầu tư BĐS thông qua nền tảng công nghệ Revex của CĐT CenGroup. Revex cho phép quản lý và thực hiện các giao dịch hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, được xây dựng trên nền tảng Smart Contract (hợp đồng thông minh) với nền tảng Blockchain. Revex là nền tảng trung gian kết nối giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản. Phân khúc khách hàng mà Revex hướng đến là các cá nhân có thể đầu tư từ 1 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng đầu tư chung, tùy vào năng lực tài chính của mình.

Tại Revex, giao dịch được thực hiện và ghi nhận vào hệ thống bằng các Hợp đồng thông minh (Smart Contract). Hợp đồng thông minh là phiên bản mới nhất (2.0) của công nghệ Blockchain. Không ai có thể sửa hoặc thay đổi được. Các gói đầu tư sẽ được đánh mã để đảm bảo đầu tư chính xác lượng vốn vào tài sản, loại bỏ khả năng đầu tư vượt giá trị tài sản. Công nghệ Blockchain sẽ đảm bảo tính công khai của thị trường, minh bạch của giao dịch và sự toàn vẹn của thông tin.

Với khách hàng, thay vì phải có một số tiền rất lớn mới đầu tư được vào bất động sản, thì ngày nay, thông qua Revex các nhà đầu tư nhỏ với nguồn vốn ít cũng có thể đầu tư. Với thị trường BĐS, Revex tạo nên một cách thức huy động vốn mới, giúp các Chủ đầu tư tiếp cận với nguồn vốn mới để thực hiện dự án nhanh hơn, tốt hơn, tháo gỡ những ách tắc trong quá trình phát triển dự án bất động sản.

Như vậy để thấy, trên thế giới, mô hình đầu tư BĐS thông qua nền tảng công nghệ này đã phát triển từ khá lâu và xuất hiện nhiều thương hiệu nổi bật là thay đổi khá nhiều hành vi của nhà đầu tư trong ngành bất động sản. Trong đó, điển hình phải kể đến như Roofstock One, Cadre, Fundrise (Mỹ), PropertyShare (Ấn Độ), Brickx (Úc). Trong khi tại Việt Nam, mô hình đầu tư này còn khá mới mẻ, chỉ có một số doanh nghiệp tiên phong đi đầu, cho thấy sự nỗ lực của các đơn vị này muốn tìm hướng đi mới cho thị trường, hỗ trợ cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đầu tư.

Giải quyết bài toán thanh khoản cho chủ đầu tư, đa dạng nhu cầu thị trường BĐS

Ông Phạm Lâm, Nhà sáng lập Houze Group cho rằng, mô hình đầu tư BĐS thông qua nền tảng công nghệ đang là giải pháp giúp các chủ đầu tư thanh khoản dự án, bán được sản phẩm trong bối cảnh dịch bệnh gây khó khăn trong việc giao dịch – mua bán trực tiếp.

Theo ông Lâm, năm 2020, khi dịch Covid-19 xuất hiện, khiến hàng tồn kho BĐS tăng lên, việc bán hàng của các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn vì dịch bệnh. Trong khi BĐS là mặt hàng giá trị lớn, việc tiếp cận khách hàng cũng trở thành rào cản khi dịch xảy ra. Giải pháp đầu tư trên nền tảng công nghệ có thể thu hút được nhiều NĐT có dòng vốn ít, nhàn rỗi tham gia được, từ đó thúc đẩy thanh khoản thị trường thuận lợi hơn, giúp CĐT giải phóng được hàng tồn.

Đồng thời, mô hình đầu tư này còn giúp các nhà môi giới linh hoạt trong việc chào bán sản phẩm đến khách hàng. Thay vì bán sản phẩm giá trị cao đến một khách hàng thì môi giới BĐS có thể bán cho nhiều NĐT, tận dụng được data khách hàng.

Cùng với đó, giải pháp đầu tư trên nền tảng công nghệ giúp những nhà đầu tư có nguồn vốn mỏng tham gia đầu tư BĐS – vốn là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn cao khi đầu tư. Đây chính là giải pháp tạo cơ hội để những người bấy lâu nay muốn đầu tư BĐS nhưng rào cản là nguồn vốn quá lớn. Họ được tiếp cận thị trường, các thông tin minh bạch để đảm bảo câu chuyện an toàn trong đầu tư. Trong khi so về lợi nhuận, hình thức đầu tư này vượt tiền gửi tiết kiệm ngân hàng, thậm chí cao hơn việc đầu tư nhà cho thuê.

"Với mô hình này, doanh nghiệp chúng tôi chỉ chọn sản phẩm BĐS của những CĐT uy tín, pháp lý minh bạch, đầy đủ nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân. Những người có dòng vốn vài chục đến vài trăm triệu đồng không biết đầu tư gì sinh lợi tốt có thể tham gia mô hình này hiệu quả, tỉ suất lợi nhuận có thể đến hàng trăm triệu đồng mỗi năm, tùy vào số vốn góp đầu tư", ông Lâm chia sẻ.

Xuất hiện mô hình đầu tư “mới lạ” bằng công nghệ, vốn vài triệu đồng vẫn có thể đầu tư BĐS - Ảnh 2.
Mô hình đầu tư BĐS thông qua nền tảng công nghệ đang là giải pháp giúp các chủ đầu tư thanh khoản dự án, bán được sản phẩm trong bối cảnh dịch bệnh gây khó khăn trong việc giao dịch – mua bán trực tiếp.

Cũng chia sẻ về câu chuyện này, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho hay, mô hình chia nhỏ đầu tư giải quyết được một số rào cản của thị trường BĐS truyền thống và thu hút được số lượng NĐT tham gia đông đảo hơn.

Xét về ưu điểm, mô hình này có những ưu điểm nổi bật như:

Thứ nhất, vì chia nhỏ suất đầu tư nên giá trị đầu tư không quá cao phù hợp với đa số NĐT có khả năng tài chính hạn chế.

Thứ hai, ứng dụng nền tảng công nghệ vào để giải quyết bài toán đầu tư chung. Nền tảng công nghệ có tính minh bạch cao được ứng dụng nhiều nhất hiện nay là nền tảng Blockchain, khi đó các NĐT tham gia sẽ được đảm bảo phần giá trị đầu tư thông qua HĐ smart contract.

Thứ ba, quy trình giao dịch nhanh chóng, tiện lợi và có tính thanh khoản cao khi được giao dịch chung trên sàn.

Thứ tư, NĐT có thể chia nhỏ khoản đầu tư tham gia vào nhiều hạng mục đầu tư khác nhau nhằm giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Thứ năm, đây là xu thế đầu tư sẽ tiếp tục phát triển và thu hút mạnh mẽ nguồn lực đầu tư trong thời gian tới.

Tuy nhiên, trong giai đoạn các mô hình đầu tư này vẫn còn khá mới mẻ như hiện tại, tâm lý lo lắng, e ngại lúc ban đầu là không tránh khỏi đối với NĐT, đặc biệt là các NĐT cá nhân chưa am hiểu thị trường. Do đó, ngoài việc tự trang bị cho mình các kiến thức về đầu tư bất động sản, NĐT nên tìm đến những đơn vị cung cấp giải pháp đầu tư có thương hiệu, uy tín, năng lực được chứng thực để được đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro không đáng có.

Ngoài ra, các mô hình cần phải có các điều khoản sở hữu chung dựa trên smart contract đảm bảo quyền lợi cho NĐT. Phải có quy trình đảm bảo tính minh bạch và tài sản chung phải được quản lý chặt chẽ và tuân thủ các quy định cam kết giữa các bên. Các quy định về pháp lý hiện nay vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế của thị trường nên cần phải có thời gian để hoàn chỉnh khung pháp lý liên quan trong thời gian tới.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay hoạt động mã hóa BĐS vẫn đang trong thời kì sơ khai nên chưa mở rộng với công chúng. Do đó, chưa tác động đến nhiều hoạt động tài chính và thị trường BĐS. Thế nhưng, với sự cải tiến không ngừng của công nghệ, mô hình này chắc chắn sẽ mang đến nhiều tiềm năng, ảnh hưởng đến phương thức kinh doanh BĐS và cách sở hữu tài sản trong thời đại kỹ thuật số phát triển mạnh mẽ như hiện nay.
Copy internet cafef

Address

Số 3, Hồ Hố Mẻ, Phố Tôn Thất Tùng
Hanoi
000000

Telephone

0934406986

Website

https://Amentor.vn/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when HOMES ALL GROUP posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to HOMES ALL GROUP: