29/12/2023
MỘT VÀI VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - NHÌN TỪ GÓC ĐỘ THỰC TIỄN.
(Luật sư Đặng Bá Kỹ)
Hợp đồng nói chung, đó là sự thỏa thuận xác lập quan hệ dân sự theo nghĩa rộng giữa các bên. Nó ghi nhận quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia Hợp đồng. Là căn cứ để các bên thực hiện các thỏa thuận, xác định trách nhiệm, các chế tài kèm theo khi có sự vi phạm nghĩa vụ Hợp đồng.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng: Hợp đồng chỉ là một hẹn ước pháp lý giữa các bên, là cơ sở để các bên thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình. Còn các bên có nghiêm túc thực hiện nó hay không - Đó chỉ là một khả năng trong tương lai. Chính vì trong nhiều trường hợp, một hoặc các bên tham gia Hợp đồng đã không nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ của mình, nên mới có sự tồn tại của chế định trách nhiệm, bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm do vi phạm nghĩa vụ đã được ghi nhận trong Hợp đồng .......
Trong phạm vi hạn hẹp của bài viết này, Tác giả chỉ nêu một số khía cạnh pháp lý cần lưu ý khi Giao kết Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhìn từ góc độ thực tiễn, để Bà con có thể vận dụng, nhằm tranh các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra.
1. Tầm quan trọng của giấy biên nhận tiền
Nhiều người vì quá chân thật nên thường nghĩ: Vì trong Hợp đồng đã ghi rõ là mình (Bên mua) có nghĩa vụ giao tiền sau khi ký Hợp đồng, nên cứ thế là giao tiền cho Bên bán mà không hề có biên nhận tiền. Rất thật thà - Và rất nguy hiểm. Xin nhấn mạnh một lần nữa, Hợp đồng chỉ là sự hẹn ước, xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Còn các bên có thực hiện nó hay không, chỉ là một khả năng trong tương lai.
Vì thế, trong quá trình thực hiện Hợp đồng, Chúng ta cần có những chứng cứ chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ giao nhận tiền thì phải có giấy biên nhận tiền. Hoặc, trong trường hợp giao tiền ngay tại thời điểm kí kết Hợp đồng, thì trong Hợp đồng cần ghi nhận một câu đại ý thế này: "Ngay tại thời điểm kí kết Hợp đồng này, Bên B đã giao một lần đầy đủ số tiền là ###x đồng cho Bên A. Theo đó việc giao nhận tiền đã được xác lập mà không cần lập biên bản giao nhận tiền giữa các bên". Hoặc Bên mua có thế yêu cầu Bên Bán ghi vào dưới chỗ ký tên của Bên Bán là: "Tôi đã nhận đủ tiền ### đồng....."
Trong một vụ án thực tế mà Tôi đã từng tham gia, Người mua căn cứ theo Hợp đồng đã chuyển bằng tiền mặt cho Bên bán số tiền là 2 tỷ 850 triệu, nhưng không có biên nhận tiền, chính vì thế sau này Bên Bán đã không thực hiện nghĩa vụ giao nhà. Vì ..... Bên mua chưa giao tiền. Trong trường hợp việc thanh toán bằng chuyển khoản, thì trong Hợp đồng phải ghi rõ số tài khoản thụ hưởng. Chứng từ thanh toán qua ngân hàng cần ghi rõ nội dung chuyển tiền. Và nó có giá trị như là một biên bản bàn giao tiền.
Lưu ý: Là khi chuyển khoản, phải ghi rõ nội dung chuyển tiền, tránh để Bên bán lật kèo, nói rằng đó chỉ là tiền vay mượn, khi Họ không muốn bán cho Bạn nữa hoặc vì có Người khác mua cao hơn!
2. Cần phân biệt Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc không cần công chứng, chứng thực; Nhưng Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng, chứng thực (Trừ mua nhà ở dự án của Công ty kinh doanh bất động sản). Chính vì thế, khi ký Hợp đồng đặt cọc, số tiền đặt cọc bao nhiêu cũng được, không quá quan trọng. Nhưng phải ghi rõ thời gian có hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc này. Ví dụ thời hạn hiệu lực của biện pháp đặt cọc này là 30 hoặc 60 ngày tính từ ngày ký Hợp đồng hoặc ngày giao/nhận tiền cọc, hết thời hạn này, nếu Bên mua không mua thì mất tiền cọc, bên bán không bán thì bị phạt cọc.
Nhiều trường hợp các bên chỉ ghi số tiền đặt cọc, rồi phạt cọc, nhưng ...... quên mất ghi thời gian có hiệu lực của biện pháp đặt cọc. Dẫn đến một thực tế đa chiều: Người bán nhiều khi thấy bán rẻ quá, nên không bán nữa, còn người mua thì muốn mua, nhưng không làm được gì, vì không có thời hạn để yêu cầu. Hoặc ngược lại, có trường hợp người mua không muốn mua nữa, nên cứ để vậy, trong khi người bán muốn bán để có vốn làm ăn, nhưng cũng không làm được gì. Vì không có thời hạn ràng buộc.
3. Về số tiền tối thiếu cần phải nhận được vào thời điểm ký Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển giao giấy tờ (Sổ nhà, đất)
Đối với Bên bán, trường hợp đã ra công chứng kí Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng - Ít nhất cũng đã phải nhận được 85 % giá trị mua bán, chuyển nhượng nhà, đất từ Bên mua, thì mới giao bản chính giấy tờ cho Bên mua. Nhằm đề phòng trường hợp Bên mua sau khi sang tên được cho mình, rồi đi bán cho người khác và chuồn luôn. Không thanh toán cho mình nữa.
Vụ án căn nhà 58 tỷ, mới đây tại quận Tân Bình là một ví dụ điển hình cho rủi ro pháp lý vừa nêu. Trong vụ án này, giá trị căn nhà là vào khoảng 40 tỷ. Nhưng Bên mua đã trả giá hẳn 58 tỷ - Chủ nhà thấy lãi to, nên đồng ý bán ngay. Tuy nhiên, khi ra ký Hợp đồng mua bán nhà tại Văn phòng công chứng, Bên mua chỉ mới giao cho Bên bán có 10 tỷ; Số tiền còn lại, thỏa thuận sẽ giao trong 30 ngày tiếp theo. Bên bán không mảy may nghi ngờ, nên đã giao Bản chính giấy tờ cho Bên mua. Và sau khi đăng bộ sang tên, Bên mua bán lại cho người khác với giá chỉ có 28 tỷ. Bán rẻ nên bán rất nhanh. Rẻ, nhưng Bên mua vẫn lời 18 tỷ (Vì chỉ mới thanh toán cho Bên bán ban đầu 10 tỷ) ........ và chuồn....... Người bán coi như mất 48 tỷ.
Lưu ý: Người bán trong tình huống này, không thể kiện đòi nhà từ Người mua sau cùng (Người mua giá 28 tỷ), vì họ được xem là Người thứ ba ngay tình. Hiểu nôm na, đây chính là một cái bẫy "Mua nhà giá cao" mà Bên mua đã giăng ra.
4. Về việc mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng
Đây là một loại giao dịch khá phổ biến, và cũng là một trong những loại giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Vì lẽ, theo quy định của pháp luật, cũng như trong Hợp đồng thế chấp, thì Nhà, đất đang thế chấp tại Ngân hàng, không thể mua bán, trao đổi, tặng cho ..... Bên bán, muốn bán được Nhà, đất này thì phải trả nợ hết cho Ngân hàng, được Ngân hàng giải chấp..... Sau khi được Ngân hàng giải chấp, còn phải trải qua một bước nữa, đó là làm thủ tục xóa đăng ký giao dịch đảm bảo tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thì mới có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán, chuyển nhượng.
Và để Bên bán có thể hoàn thành thủ tục giải chấp, thì thường Bên mua phải chuyển trước tiền cho Bên bán, để Bên bán có tiền trả cho Ngân hàng, thì mới được Ngân hàng giải chấp, và đi xóa đăng ký giao dịch đảm bảo. Rủi ro pháp lý nằm ở công đoạn này. Vì thời điểm Bên mua chuyển tiền cho Bên bán lúc này, các Bên chưa thể ký Hợp đồng mua bán, mà chỉ có thể ký Hợp đồng đặt cọc - Với một giá trị pháp lý bảo đảm khá mong manh. Có nghĩa rằng, sau khi được giải chấp, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, Bên bán có thể bán cho một bên thứ ba khác, để lấy tiền. Đồng nghĩa với việc Hợp đồng đặt cọc đã ký kết với Bên mua đầu tiên, trở thành một tranh chấp pháp lý. Bên mua buộc phải đi kiện tụng để đòi lại tiền cọc đã giao, và tiền phạt cọc ..... Với một hành trình rất nhiêu khê, không biết bao giờ mới xong.
Lưu ý rằng: Trong Hợp đồng đặt cọc, pháp luật cho phép các bên có quyền bội ước và chịu chế tài. Ví dụ Bên mua đã đặt cọc, mà không mua nữa thì bị mất cọc, còn Bên bán đã nhận cọc, mà không chịu bán nữa, thì phải trả lại tiền cọc, và đền cọc gấp đôi, gấp ba ..... Nghĩa rằng, mặc dù đã ký Hợp đồng đặt cọc, nhưng không có nghĩa Bên bán bắt buộc phải bán, hay bên mua bắt buộc phải mua ....
Nói tóm lại, việc mua bán một căn nhà, một thửa đất, nói dễ cũng rất dễ, mà nói phức tạp, cũng phức tạp vô cùng. Vì thực tế, tranh chấp từ Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất là một trong những loại tranh chấp phát sinh nhiều nhất, kiện tụng tại Tòa án nhiều nhất! Trong phạm vi hiểu biết hạn hẹp của mình, Tôi chỉ muốn khuyến nghị Bà con khi tham gia Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, cần có những lưu ý quan trọng, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có!
Viết tại Sài Gòn, ngày 23/12/2019 - Luật sư Đặng Bá Kỹ !
